平安不动产基金(002419股票)平安不动产基金现状
平安不动产基金(002419股票)平安不动产基金现状
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一、基本概况
平安不动产成立于1995年，总部位于大湾区深圳。随着公司的业务发展，期间几次更名、历时二十余年，从早期为集团自有物业提供物业管理服务，到2007年业务拓展，开始为集团关联企业提供物业管理、租赁管理、设施管理、会议管理、接待管理等服务。2008年明确主业，致力于为集团提供物业投资管理业务，强化公司资产管理及工程建设能力。再到2011年重新定位，正式确立成为集团险资不动产资产配置的孵化器，立足于不动产投资与资产管理服务。
截至2021年3月末，平安不动产旗下控股子公司共计93家，净资产前五大子公司分别为深圳恒创投资管理有限公司（承担长期股权及应收款项类投资）、平安不动产资本有限公司（全资子公司，南京空港物流园、太仓浏河物流项目、悉尼CQT等项目的投建、投资境外可转债）、广州平盈投资管理有限公司（承担平安广州金融城项目投建）、深圳市前海平裕商业保理有限公司（保付代理业务）及深圳市盛伟投资管理有限公司（天津泰丰小白楼城市综合体项目投建）。
自成立以来，平安不动产历经多次增资和股权变更。目前，公司由平安人寿（49.50%）、平安产险（35%）及深圳平科（15.50%）共同持股，实收资本200亿元，其中平安人寿为第一大控股股东。公司的最终控股股东为平安集团，由于平安集团的股权结构较为分散，所以暂无实际控制人。
二、业务分析
平安不动产主营业务分为资产管理业务和不动产投资业务两大板块。简单来说，资产管理业务是公司接受集团内部和外部第三方委托所提供的不动产投资顾问服务和资产管理服务，主要包括项目投资顾问、财务顾问、投资管理、保理业务、不动产运营管理及工程管理等；不动产投资业务是公司运用自有资金所进行的不动产投资，主要包括股债权投资业务、商业物业、工业物流、养生养老及海外投资等板块。
近年来，受益于集团不动产投资的整体扩张，平安不动产营业收入状况良好，逐年稳健增长，由18.69亿元增加至33.47亿元。其中，资产管理业务收入为公司业务收入的主要来源，平均占比超过85%，年化复合增长率28.44%，形成以“投顾收入领先增长、保理业务收入创新增长、其他业务收入稳增长”的多元化新局面。不动产投资业务主要依赖于“股+债权投资业务”收益，根据会计准则计入投资收益，为近年公司的主要盈利来源；营收中业务收入则占比较小，近年来由于在建物流地产和自持物流园悉数转让给平安人寿，导致工程物流业务条线调整，业务收入由4.29亿元下降至2.96亿元。
（一） 资产管理业务
平安不动产的资产管理业务收入主要来自于投资顾问费收入、财务顾问费收入、保理业务收入及不动产运营管理费收入等。其中，公司接受集团内部其他子公司的委托所进行土地和成熟物业的收购、获取相应的投资顾问费，是其资产管理业务收入的核心来源。
1、投资顾问服务
从业务模式而言，由平安不动产接受平安人寿、平安产险等集团子公司委托，签订框架协议，为联合营公司提供所需的投资顾问服务从而收取服务费用。服务内容主要分为两个方面，一是为委托人在全国重点城市购买土地使用权进行自用及投资物业建设所提供的服务，这里就包括和政府进行沟通谈判、投资分析、市场调研、工程规划、内部报审、项目公司设立与管理等工作；另一方面，是为客户寻找优质标的，比如基础性研究和项目储备、项目尽调及谈判、项目内审及交易文件签署、交易文件执行及不动产接收等。投资顾问费主要分为三类，分别是新项目投出管理费、固定管理费和浮动管理费，固定管理费率每年略有浮动，但整体定价方式相对稳定。
与开发商合作过程中，大型房企负责操盘开发，平安不动产前期参与拿地，与政府交涉土地资源；后期平安不动产及其子公司扮演财务投资人角色，成为诸多项目的背后金主。在真正招拍挂的时候由开发商作为载体，部分地区不限制开发资质时，平安可直接参与。对于开发商而言，与平安不动产合作有诸多好处：一是不存在直接竞争关系。平安不动产的公司性质并不能被监管定义为房企，不参与操盘、并表，不存在直接利益冲突；二是解决资金压力。平安不动产背靠平安集团，以财务投资人的角色参与其中，资金来源和成本相较房企而言较低；三是团队成员优势。平安不动产的团队中百分之八十成员来源于房企，相比较于其他金融机构，更理解房企需求。截至目前，平安不动产已与招商蛇口、金地、万科、龙湖等多家大型房企建立合作关系。
近年来，伴随新增投资规模的扩大及存量管理规模的累积，平安不动产的投资顾问费收入呈现逐年增长趋势，年化复合增长率25.32%。其中，2018年主要来源于深圳联新、深圳安创和桐乡安豪等三家关联公司的投顾费用。2019年新增深圳平嘉，累计11亿元；2020年，新增深圳盛钧，累计17.12亿元，占当年投顾收入超过89%。
2、财务顾问服务
财务顾问费收入主要是指平安不动产对外提供财务管理、财税咨询等服务所取得的收入。其中，2020年同比大幅增加1.83亿元，主要由于新增融资类咨询服务，一般费率不低于客户实际融资规模的1%。
3、保理业务
保理业务收入主要源于全资子公司平裕保理的业务收入，其保理业务模式分为再保理及资产证券化两种，属于公开型无追索权保理。一方面，平裕保理对应收账款进行再保理，将资产转让给银行及非银金融机构；另一方面，平裕保理以原始权益人及资产服务机构角色参与资产证券化，主要是以大型国企、稳健型房企等供应链ABS产品，收取资产服务机构费用。平裕保理成立于2015年7月，注册资本5亿元，自2018年11月正式开展业务以来，已成功发行多期供应链ABS产品，储架规模450亿，在报项目500亿。
近三年，保理业务收入表现为大幅增长，逐渐成为资产管理业务新的增长点。经统计，2020年保理业务收入为3.27亿元，同比增加2.51亿元，已成为当年第三大主要收入来源。相对应，当年平裕保理参与发行ABS产品为近几年*水平，发行产品61个，发行规模557.89亿元。
4、不动产运营管理服务
不动产运营管理费收入主要是指平安不动产受托对已建成完工的不动产项目提供包括招租在内的招商运营服务，其中包括物业招租、物业升级改造、物业处置等运营管理服务，委托人主要为平安人寿、平安产险及平安信托等集团内部子公司。近年来，该部分收入较为稳定。截至2021年一季度末，公司运营管理项目32个，年管理费按照资产原值的0.25%-0.5%向委托人收取。
5、投资管理业务
平安不动产的投资管理业务主要包括基金、债权投资计划及受托项目管理，核心是基金管理。从投资模式来看，平安不动产为基金发起人，通过拥有基*照的子公司设立私募股权基金，并以基金管理人GP的身份参与基金管理，收取管理费，该部分收入已记入投资管理业务收入。2018年-2020年，基金管理费收入分别为0.68亿元、1.54亿元和0.88亿元，主要为私募股权基金收取的管理费用，费率介于0.20%-1.80%。
上海平安股权投资管理有限公司和横琴平安不动产股权投资管理有限公司均为平安不动产旗下、拥有基*照的子公司，作为基金管理人，通过设立有限合伙基金、契约型基金投资优质不动产标的，多以行业TOP50房企开发的一、二线城市住宅地产项目为主。自2019年起，公司逐步开展受托项目管理业务，主要接受委托对标的项目提供项目管理服务，截至2020年末，已实现0.57亿元收入，未来或将进一步提升。
6、工程管理业务
工程管理业务是指由平安集团及其子公司为委托人，平安不动产受托对在建不动产项目提供专业的工程规划、建造、施工或装修改造等服务。项目工程的建安成本由委托人支付，平安不动产主要收取工程管理费，费率为6%。整体来看，工程管理业务收入占比规模较少，平均占比3%左右，收入规模呈现逐年增长趋势。
（二）不动产投资业务
平安不动产的不动产投资业务收入中计入主营业务收入的部分主要来自于商业物业、工业物流、养生养老及海外投资等板块。商业物业投资主要是公司早期通过自有资金投资开发写字楼项目，项目中后期由险资资金或第三方机构受让，从而获得投资收益实现项目资金退出，由于存在受托关系，公司后期仍需负责项目的运营管理。近年来商业地产投资表现较好，收入逐年大幅增长，直至2020年末已成为主要的收入来源。
近年来，工业物流收入呈大幅下降，由2.61亿元直至清零，一方面因为2018年以来，公司将在建物流地产全部转让予平安人寿，导致再无新增项目支撑收入增长；另一方面由于2020年以来，原自持的物流园（包括南京、青岛、太仓、徐州、扬州等）也都悉数转让给了联营企业，至此所有工业物流项目全部转出。
养生养老收入整体占比规模较少，逐年缓慢增长，由0.25亿元增至0.38亿元。自2017年以来，养老地产投资实现收益，主要为养老公寓及其配套设施的租金收入。在建项目仅为浙江桐乡养生养老度假项目，预计2025年下半年完工。
（三）股债权投资业务
平安不动产采用“股权+债权”相结合的投资方式，主要投向第三方优质房企项目。不动产项目分布于一线、强二线及省会城市，其中广州、杭州、南京、武汉、上海、重庆、合肥等地的投资占比较高。
从投资模式来看，平安不动产采用的是轻资本模式，平安不动产及其子公司作为LP通过债权或股权的方式投向底层标的，到期股权退出或者债务偿还后，获取相应的投资收益。目前，投资收益是平安不动产整个利润板块中最主要的组成成分，如果收入来源视为营业收入与投资收益合计，那么投资收益占比规模高达70%以上。
股权投资方面，平安不动产子公司通过增资或者股权收购的方式持有项目公司股权，到期后通过协商实现股权退出，收入主要为投资产生的股权溢价。从2017年末开始，股权投资市场已逐步被市场认可，占比呈现大幅上升趋势，由2018年的24%上升至2020年的40%，随着早期项目陆续退出，投资收益也十分可观。2019年，投资收益高达62.54亿元，同比增长70%。截至2021年三季度末，长期股权投资为354.59亿元，较上年期末增长41.22%，预计2021年末会进一步上升。
债权投资方面，平安不动产及其子公司以股东借款形式发放贷款，到期收取本息实现退出，收入为债权投资产生的利息收入。整体来看，债权类投资仍为大头，规模增长较为平缓，期限介于0.75年-6年，投资收益逐年稳健增长，年化收益率介于4%-10%之间。
截至2020年末，平安不动产前十大债权投资情况 （单位：亿元、年）
通常，平安不动产会在项目合作框架中约定退出方式，股权投资优先选择合作方回购或者受让公司股权的方式，其次为项目清算退出；债权投资以持有至到期偿付本息为主。截至2021年一季度末，平安不动产股债权投资项目存续19个，公司持有项目比例平均超过40%，投资期限介于3年-10年，底层标的主要为写字楼、商业地产、酒店式公寓及住宅等，主要合作客户以大型房企为主，包括置地香港、路劲地产、天津泰丰、招商蛇口、金地、万科、龙湖、仁恒等。
根据原保监会2010年下发的《保险资金投资不动产暂行办法》的有关规定，保险资金不得直接或间接投资于商业住宅。基于平安不动产的公司性质，本质属于服务性质的第三产业、投资类公司，不受直接金融监管约束。因此借由“股+债权投资模式”之手，依托第三方资金来源，摆脱险资投向束缚，平安不动产顺势参与到住宅项目投资标的中来。截至2021年一季度末，平安不动产累计参与住宅类投资项目17个，投资余额65.19亿元。
这对于地产开发商而言，资本方持股入局也在一定程度上缓解了资金压力。在“房住不炒”、行业强监管的大背景下，房企融资渠道已捉襟见肘，尤其是2019年5月银保监会下发23号文后，借由信托通道实现的股权融资模式已全面封堵。
（四）关联交易
由于平安不动产的定位是服务于集团及关联企业，因此关联收入占比高企已经成为明显现状，截至2020年末，已高达46.04亿元，占比48.06%。关联收入主要以投资收益、咨询费收入及租赁管理费及工程酬金为主，近年来均呈现逐年递增趋势。
重大的关联交易主要分为两类，一是为平安人寿、平安产险及平安集团为代表的股东及实际控制人所提供的不动产运营管理服务及工程管理服务；另一类是为深圳联新、桐乡安豪、平安创科、深圳安创为代表的联营公司所提供的投资顾问服务、财务顾问服务及债权类投资服务。
由于关联交易的定价主要遵循双方协商敲定，对于平安不动产而言，较高的关联交易占比更需遵循严格、谨慎、公正、公平、公开的市场原则，以防止关联交易出现问题时影响公司本身的经营业绩。2020年9月，银保监会下发《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》指出部分保险机构违规开展资金运用关联交易，存在险资通过集合信托计划、股权投资基金、非保险类子公司等渠道违规流入关联方的情况。这意味着，监管已经认识到市场部分险资机构存在利用交易结构违规操作，腾挪资金转向关联交易。
三、债务结构分析
（一）资本结构
近年来，平安不动产通过发行其他权益工具和经营积累补充资本，自有资本实力显著增强。截至2020年末，公司所有者权益为483.73亿元，同比增长约30%，其中，其他权益工具余额92.07亿元，包括67.07亿元的永续债和25亿元的可转权益工具。
（二）其他应付款
其他应付款主要由关联方及第三方经营往来款组成，为集团内部资金。随着公司业务规模不断扩大，近年来应付往来款呈现大幅上升趋势，截至2020年末增至115.93亿元。
根据其他应付款前五大客户统计，应付款项主要由关联公司的短期无息借款以及联合营公司的项目盈余资金、业务代垫款组成。截至2019年末，前五大客户其他应付款金额合计85.45亿元，占比超过80%，主要为富鹏投资和深圳安创64.63亿元无息借款、联合营公司14.17亿元的项目盈余资金和6.65亿元业务代垫款。截至2020年末，应付关联方款项规模同比增长5.72%，但前五大客户规模占比同比下降20.81%，足以体现结构组成更为分散化。
（三）有息债务结构
为支持业务不断发展，平安不动产发行了大量有息债务，主要通过银行借款、境内外发债、ABS及永续债券实现，过多的依赖公开市场发债导致直融占比明显增高，容易受到债券市场波动及相关政策的影响。
自2019年以来，有息债务规模逐年走扩，长期债务反超短期债务成为主要债务来源，同时，短期债务仍不断增长，永续债的发行成为融资来源新血液。
（四）债务比率
基于永续债券的规模调整，近年来，公司的资产负债率水平整体呈现下降趋势，但负债比率水平仍居高位，超过六成。同时，有息负债率有上涨回调升趋势，平均占比超过50%，需要持续关注债务水平。
四、融资来源
近年来，平安不动产不断依托公开市场发债和银行借款，持续融资造血；借助发行权益工具，拓宽融资渠道，三者已逐步成为业务资金的主要来源。然而，过高依赖发债融资，无异于加大自身杠杆，当市场资金紧俏、利率上行时，将面临较高资金成本；同时，早期债务期限多以3年以内的短期债券为主，而公司股债权投资业务多以长期见长；此外，接下来3年公司将同样面临较高的兑付压力，负债结构优化、期限错配与兑付压力成为平安不动产需要面临的问题。
（一）银行借款
公司借款主要以银行借款为主，平均占比超过95%，近年来，借款余额逐年下降，2020年末已下降至109.51亿元。2021年由于发债规模下调，间接融资比例有所上升，预计年末借款规模将进一步提升。
公司借款类型主要以信用借款为主，平均占比超过83%，少量抵、质押贷款及保证借款。
（二）银行授信
近年来，公司银行授信总额逐年增长，截至2020年末，授信总额高达1257.75亿元，其中已使用426.61亿元，使用率约为三成。高额的银行授信意味着较高的信用背书。
（三）境内债券
1、发债情况
近年来，公司境内发债规模大幅提升，发债品种较为丰富，其中以超短融、中票、公司债及私募债为主。2019年发债规模大幅提升，同比增长一倍，主要源于新增发行27.3亿元ABS、30亿元永续债券和46亿元私募债所致。2020年持续发债高峰，超短融比例同比增长47.27%，高达81亿元；公司债、中票及永续债仍为融资主力，累计发行规模95亿元。
然而，前期发债过热并未持续，2021年发债规模骤降至87.27亿元，超短融、中票规模皆有明显下降；公司债发行规模保持增长，累计发行40亿元。
2018年以来，公司发行债券的票面利率整体呈现下行趋势，由5%左右水平*下降至2%左右。较低的票面利率也反映着较热的市场发债行情，低息发债已成为继银行借款之外较便宜的资金来源。2020年中至今，票面有所回升，预示着市场获取资金成本较高，或也较好地解释了平安不动产2021年以来发债规模大幅缩减的原因。
除了已经发行几单的ABS债券期限超过10年之外，公司发债期限普遍较短，平均期限3年以内，并且以1年以内的超短期融资券为主。
2、存续情况
截至目前，公司存续债券17单，未偿债券本金余额228.44亿元，主要是超短融、中票、公司债及私募债。接下来3年，存续债券将逐步面临到期清算，预计兑付金额约200亿元，因此平安不动产将面临较大的兑付压力。
截至目前，平安不动产以原始权益人角色发行的ABS项目存续4单，累计发行规模26.11亿元，债券期限平均超过10年，主要为CMBS或者类Reits项目，分别为平安汇通-武汉金地广场资产支持专项计划、平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房2期资产支持专项计划、平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持专项计划、平安汇通-利园酒店资产支持专项计划。其中，平安汇通-利园酒店资产支持专项计划已于去年9月完成优先级证券的全额兑付，剩余次级0.75亿元尚未偿付，预计于今年一季度完成收益分配。
平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划于2018年12月24日取得上交所无异议函，也是国内首单正式获得通过的合作型长租公寓储架Reits，储架规模达50亿元，底层资产为位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰项目。该项目总建筑面积达4.35万平方米，由朗诗旗下品牌“朗诗寓”进行运营管理，房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓。
除原始权益人外，平安不动产还以基础债务人、流动性支持机构或财务顾问的角色参与ABS项目，产品类型包括供应链、购房尾款及CMBS，其中以平安不动产子公司平裕保理作为原始权益人发行的供应链产品为多。
自2019年以来，平安证券-平裕保理供应链金融1-N号资产支持专项计划已累计发行14单产品，累计发行金额92.73亿元，基础资产主要为供应商与平安不动产联合营企业在日常经营活动中形成的应收账款。截至目前，存续产品5单，存续规模42.98亿元，其他均已顺利兑付。
近年来，平安不动产共发行永续债5单，其中永续债发行后前3个计息年度的票面利率为初始基准利率加上初始利差；自第4个计息年度起，每3年重置一次票面利率，调整为当期基准利率加初始利差、再加上300个bp。截至目前，债券余额合计65亿元。
（四）境外债券
2017年以来，平安不动产通过子公司发行港币债券和美元债券的形式发行多单境外债券，均未到期。截至目前，待偿还债券余额分别为15亿美元和15亿港元。
五、重大变动事项
（一）高层人事调整，基建投资或成布局新领域
2021年3月12日，平安不动产发布公告称聘任蒋达强先生出任公司总经理，原总经理朱政坚担任联席总经理。蒋达强为现任平安集团的执行委员会委员，曾在华润集团、和记黄埔、中粮置地、旭辉集团、弘阳集团任职。
2021年5月19日，公司再发公告称委任董事鲁贵卿先生出任公司董事长及法定代表人，原董事长及法定代表人邹益民先生不再担任。鲁贵卿出身中建系，曾在中建八局、中国建筑、中南控股担任高管，在基础设施领域深耕近30年，长期专注于基建投资及运营管理，有着丰富的经验。2019年6月加入平安，是平安集团现任执行委员会委员、平安建设的董事长兼CEO。
高层接连换帅，或与平安不动产未来发展战略调整有关。近年来，由于受到监管合规管控约束，地产行业的资金来源严格受控，这其中也包括保险资金的投向问题。
2020年9月，银保监会下发《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》，指出另类投资领域风险隐患较大，存在股权方式投资的不动产项目公司所投资金被挪用的情况；以及保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域。
2020年11月，银保监会下发《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，要求险资开展财务性股权投资，所投资标的不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
而此次，鲁贵卿掌舵平安不动产，或预示着公司业务转型基建领域，这与国家“十四五”大力发展新型基础设施建设规划、推动基础设施领域不动产投资信托基金（Reits）健康发展不谋而合。
2021年11月10日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，为进一步丰富保险资产配置结构，盘活基础设施存量资产，提高直融比重，符合监管要求的保险机构可以开展基础设施基金投资业务，未来或将成为不动产投资领域的新发力点。
整体来说，基础设施证券投资基金的风险收益特征与保险资金的投资需求相互吻合，既能解决流动性难题，降低久期缺口，也可以拓宽投资渠道，服务国家战略。一方面，符合期限匹配。险资需要同时满足投资回报及久期匹配的原则，通常负债周期较长，行业平均周期超过15年。而基金的底层资产为基础设施项目，项目运营周期较长，固定派息分红，可以提供长期、稳定的现金流收入。另一方面，相关性较低。基础设施基金与股票、债券等大类资产的相关性较低，有利于分散投资，降低关联风险。
（二）华夏幸福债务违约，集团净利下滑受拖累
2021年8月，平安集团半年报披露由于受到华夏幸福债务危机影响，集团对华夏幸福相关投资资产进行减值计提调整，归属于母公司固定净利润同比下降15.5%。相关投资资产的拨备合计359亿元，其中税后归属于母公司股东的净利润影响金额为208亿元，税后归属于母公司股东的营运利润影响金额为61亿元。
华夏幸福债务违约，缘何平安集团无故受牵连？这一切都要追溯至三年前，华夏控股与平安资管、平安人寿签署的股份转让协议开始。
2018年7月，华夏控股与平安资管签署《股份转让协议》，并与平安资管、平安人寿、王文学于次月签订补充协议，约定华夏控股通过协议转让的方式，向平安人寿转让其所持有的5.82亿股华夏幸福股份（占总股本19.70%），转让价款共计137.7亿元。本次权益变动后，继华夏控股，平安人寿成为华夏幸福的第二大股东。
2019年1月，华夏控股、王文学又与平安资管签署《股份转让协议》，并与平安人寿次月签订补充协议，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让1.71亿股华夏幸福股份，转让价款共计42亿元。本次权益变动后，平安人寿及其一致行动人平安资管合计持股7.58亿，占华夏幸福总股本的25.25%。
2021年2月2日，华夏幸福*发布逾期公告，称由于流动性出现阶段性紧张，公司及其下属子公司发生债务逾期涉及本息金额52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。此后几个月，华夏幸福相继经历了股票停牌、境外债务违约、债券及债务融资工具违约等一连串事件。截至2021年三季度报告期末，华夏幸福未能如期偿还债务本息已高达897.66亿元，计提坏账准备8.94亿元。
同月，平安不动产发布澄清说明公告，表明公司及其下属公司不持有华夏幸福及其下属公司任何股权、债权，亦不存在任何资金往来，无风险敞口。即及时向市场表态，公司本身与该场债务纠纷不涉及任何牵连。
11月22日丨天虹股份(002419.SZ)公布，2021年11月22日，公司收到控股股东中国航空技术深圳有限公司(“中航国际深圳”)的通知，2021年11月22日，中航国际深圳与中航国际实业控股有限公司(“中航国际实业”)签署《中国航空技术深圳有限公司与中航国际实业控股有限公司关于天虹数科商业股份有限公司之股份转让协议》，中航国际深圳拟将所持有520,885,500股公司股份(占天虹股份总股本的43.40%)，以非公开协议转让方式转让给中航国际实业。
本次协议转让完成后，中航国际深圳将不再持有公司股份，中航国际实业将持有公司43.40%的股份，成为公司控股股东，中国航空技术国际控股有限公司(“中航国际”)将通过中航国际实业间接持有公司股份。
中航国际与中航国际控股有限公司(原“中航国际控股股份有限公司”，“中航国际控股”)、中航国际深圳进行吸收合并事项未实施完毕；吸收合并实施完成后，中航国际实业仍为公司控股股东，中航国际通过中航国际实业为间接持有公司股份。
8月30日晚，有传闻称“中国银保监会正在调查中国平安保险集团有限公司在房地产市场的投资。” 对此，中国平安回应，中国平安投资一直遵循监管规定，不评论无事实依据的市场传闻。
8月26日，中国平安发布的2021半年报显示，由于受公司对华夏幸福相关投资资产进行减值计提等调整的影响，2021年上半年，中国平安归属于母公司股东净利润580.05亿元，同比下降了15.5%。
在中期业绩会上，中国平安集团总经理、联席首席执行官谢永林强调，“平安选择投资不动产，是为收租，而非炒地皮。”
另外，谢永林还称，外界对中国平安投资不动产有误解，地产是中国经济的组成部分，险资中配置一定比例不动产是整个组合非常重要的一部分。
不过从目前来看，谢永林的解释显然并未将市场对平安相关投资的关注移开，反而热度在递增。
据不完全统计，过去几年中国平安入股的房地产公司超过10家，是华夏幸福、碧桂园、中国金茂、旭辉、朗诗地产的第二大股东。目前，中国平安还与多家房企合作开发项目。
而就类别来看，平安涉及房地产的投资大致可分为三类。
中国平安2021年中期报告显示，有长期股权投资里的联营企业和合营企业。联营企业包括、旭辉控股（集团）有限公司、中国金茂控股集团有限公司、华夏幸福基业股份有限公司等。而合营企业包括南京名万置业有限公司、北京昭泰房地产开发有限公司、武汉市地安君泰房地产开发有限公司等。中报显示，截至2021年6月30日止的6个月期间（未经审计），长期股权投资减值损失达98.22亿元人民币。
其次是分布在中国平安保险投资组合里的投资。中国平安的保险资金投资组合由寿险及健康险业务、财产保险业务的可投资资金组成，这部分投资并无详细数据。报告中仅显示，在报告期内，中国平安“其他业务收入”中的“投资性房地产租金收入”为18.75亿元。
另外，是投资性房地产。在中报的中期合并资产负债表中，截至2021年6月30日，投资性房地产为602.69亿元人民币。
不仅如此，公开资料还显示，今年6月，中国平安旗下平安人寿从新加坡房地产开发商凯德集团手中受让中国6个来福士资产组合的部分股权，总投资金额约为330亿元。据中国平安首席投资官陈德贤介绍，这些物业出租率在90%以上，每年租金回报率接近5.5%，长期投资回报率可达7%至8%。
而作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产的管理规模自2013年的400亿元上升至2019年末的4300亿元。利用自有资金投资不动产，布局主要包含基金投资、工业物流、养生养老、商业物业投资、海外投资五项业务。
可以说，不动产投资作为平安不动产的重要业务，也是对标黑石的原因所在。
再从区域分布看，平安不动产主要投资一二线城市核心区域，符合不动产资产管理的布局逻辑，人口聚集度高，经济增速快，区位优势明显。
不过，根据今年一季度财报数据显示，平安不动产取得营收11.45亿元，同比大幅度增长近80%；毛利约8.98亿元，同比下滑7.32%；净利约6.24亿元，同比下滑24.62%。仍然是增收不增利。
在热点、重点城市持续从严调控下，尤其是“限购、限价”，加上项目去化周期拉长，操盘方为保现金流，更多选择促销跑量，项目利润率走低已然成为常态。在这样的背景下，如何选择优质投资项目，作好风险评估，显得更为重要。
另外，中期报告净利下滑叠加被调查传闻，中国平安股市也受到严重影响。
截至午间收盘，中国平安A股报48.96元/股，跌3.45%，盘中一度跌至48.88元/股，创下近4年新低；港股股价报58.2港元/股，跌7.32%。 Wind前复权数据显示，中国平安A股股价自2020年12月进入下跌通道，目前股价已跌至近四年来*。
对于股价波动，今日午间，中国平安发布公告称，公司战略清晰，各项业务经营稳健，守法合规，2021年上半年营运利润稳健增长。基于此，中国平安获短线回升，跌幅缩窄至6%。
近日，中国平安旗下平安不动产拟未来半年裁员50％的消息不胫而走。
2月23日，公司回应媒体称传言不实，并表示“平安不动产长期以来坚持守法合规经营，根据公司战略升级和经营发展的需要，适时进行常规的业务和人员调整”。
平安不动产1月底刚刚经历一次高层大范围变动，多名董监高职位人员调整，其中上任仅8个月的鲁贵卿卸任董事长，原总经理蒋达强接任。而刚刚上任，蒋达强就在公司2021年度经营分析会上表示，“2022年是不动产转型提升关键年”，“这一转型，是公司业务、组织和人员180度的转型”。
2021年三季度财务报表显示，公司在营业收入增长近四成情况下净利润出现下滑。此外，其账上货币资金下降较快，从2021年初的181亿元降至三季度末的40亿元，短期借款则从31亿元增加到59亿元，还有还有89亿元的“一年内到期非流动负债”、25.6亿元的“一年内到期长期负债”。
2020年底员工总数1072人
据凤凰网报道，有消息人士称平安不动产大裁员，不让做住宅项目了。要求半年裁员50％，“之后划给信托或者挑一些人去寿险并全裁”。
公司官网显示，截至2020年12月31日，公司共有在职员工1072人。员工中博士、硕士研究生学历504人，占47％；大学本科学历543人，占50.7 ％；其他学历25人，占2.3％。如果真的裁员50％，意味着将有超过500人被裁。
对此，平安不动产回应媒体称：“相关传言均属不实信息。平安不动产长期以来坚持守法合规经营，根据公司战略升级和经营发展的需要，适时进行常规的业务和人员调整。目前公司整体业务经营平稳，各项财务核心指标均位于正常水平。”
高层刚刚大调整
定位2022“转型提升关键年”
1月29日，平安不动产发布公告，对多名董监高进行人事调整。
根据公司第六届董事会第四次会议决议，鲁贵卿因工作原因，不再担任公司第六届董事会董事、董事长及法定代表人职务；董事陈宁因工作原因，不再担任公司第六届董事会董事。蒋达强、李佩锋出任公司第六届董事会董事。
同时，选举蒋达强出任公司第六届董事会董事长及公司法定代表人；聘任唐本胜出任总经理，蒋达强则不再担任总经理职务；朱政坚因工作原因不再担任公司联席总经理职务；徐凯因工作调动原因辞去公司副总经理职务。
监事会方面，公司监事会主席巢傲文已调入平安不动产任稽核监察部总经理职务，不再担任监事会主席。选举许黎出任公司第六届监事会主席。经公司股东推荐，蔡禺出任公司股东代表监事。经公司职工代表大会推举并审议，聘任谢辉出任公司第六届监事会职工代表监事。
变动之后公司董监高名单
刚刚上任，董事长的蒋达强就在公司2021年度经营分析会上强调，“2022年，是不动产转型提升关键年”。他表示，这一转型，是公司业务、组织和人员180度的转型。在此背景下，公司明确了“聚焦投资、做好良退、做强资管、降本增效”16字经营方针，坚定“成为国际*的不动产资产管理公司”的企业愿景。
此外，会议明确要求，“2022年公司要打造全新的业务模式，加强险资配置、风险控制、全周期运营三大能力建设，全力以赴落实三年攻坚战，努力完成涵盖险资投资、利润、平安回款、存量良退、风险处置、重点项目推进、增收节支、组织重塑、安全管理、拓展朋友圈十大目标，从而保障公司能够成功实现转型”。
货币资金下降较快
与花样年、中国奥园等有合作
公开资料显示，平安不动产成立于1995年，总部位于深圳，在经历数轮股权变更之后，公司的最终控股股东为中国平安集团，后者间接持股比例超过99％。2011年重新定位后的平安不动产，正式确立成为集团险资不动产资产配置的孵化器，立足于不动产投资与资产管理服务。
去年下半年以来，中国房地产市场在强监管下快速遇冷，暴雷事件频发。平安不动产财务报表也出现一些向下的迹象。
根据上交所的披露，2021年二季度公司净利润从10.5亿元增长到23.7元，但三季度在营收增长38％的情况下，净利润从26亿元轻微下滑至25.6亿元。
而其货币资金的下降更为迅猛，从2021年初的181.6亿元减少到二季度末的113.3亿元，三季度末进一步减少到40.59亿元，三个季度下降了78％。
与此相反，短期负债金额却在上升：短期借款从2021年初的31.17亿元增至三季度末的59.34亿元，一年内到期的长期借款从年初的8.41亿元增至三季度末的25.57亿元，一年内到期的非流动负债则为89.5亿元，比年初略有下降。上述三项期限在一年内的短期债务合计达到了174亿元，远远超过40亿的账上货币资金。
公开资料来看，公司与花样年、中国奥园等房企有项目或资金合作。
2019年11月7日，花样年控股发布公告，公司全资附属公司深圳市花样年地产集团有限公司与盛远及项目公司深圳市玉石房地产开发有限公司订立该协议，盛远同意认购项目公司的新增资本及提供股东贷款，总金额约13.809亿元。
增资完成后，盛远将持有项目公司34.3％股权。公告显示，盛远的控股股东为深圳市盛钧投资管理有限公司。盛远及盛钧投资均为平安不动产实际控制的公司。目前，该合作旧改项目还未拆迁。
去年12月6日，花样年集团官方
而天眼查数据显示，去年8月份中国奥园旗下奥园商业将奥园城更公司股权质押予平安不动产，质押金额为2.04亿元，占总股份的10％。
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