莱蒙国际(公募基金仓位)
莱蒙国际(公募基金仓位)
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6月9日消息，内房莱蒙早前申请在马适路、灵山村东面一幅近16万呎农地，改划及兴建5幢住宅大楼，拟提供1,638个中小型单位，将于明日城规会审议，计划获香港规划署原则上不反对，有望获「开绿灯」通过。
该项目涉及粉岭丈量约份第51约多个地段及毗连政府土地，北面已经是粉岭北发展区范围，占地约15.9万平方呎，属于「乡村式发展」改划成「住宅(甲类)7」，计划以地积比率5.18倍发展，计划兴建5幢28至30层高的分层住宅，住宅数目1,638伙，另设安老院舍。
据文件指出，规划署认为，该地盘位于上水、粉岭新市镇边境，周边属于高密度住宅发展，从规划角度适合作为市区发展的伸延，而虽然用地划为「乡村式发展」用途，但并不属于认可村落的部分，考虑到建议的地积比率5倍亦配合周边环境，故此原则上不反对，不过亦建议城规会在修订大纲图时候加入阶梯式发展、建筑间距等限制。
莱蒙国际创办人为黄俊康，曾有访问其家族为港人，父亲为南美华侨，90年代成立莱蒙集团，其后在深圳等地发展房地产，近年则「回流」在香港收购农地或旧楼发展。
过去三年来随着公募基金的大量发行，公募基金在A股已经占据举足轻重的地位，目前（截至2022/4/13，下同）全部A股的自由流通市值约为35万亿元，而偏股型基金的规模已经超过了8万亿元，考虑持股仓位后公募基金的持股市值大约占全部A股的20%，因此公募基金的持仓变动情况是影响市场的重要变量之一。
去年12月以来A股经历了大幅的回调，万得全A从21/12/13的高点至今跌幅已达18%，那么市场的持续下跌是否会迫使基金降低仓位？其实从长期趋势来看，基金季报数据显示2019年后主动偏股型基金已不再大幅地调整仓位水平，普通股票型基金的仓位在19Q1-21Q4基本维持在85%-90%左右，同期偏股型基金仓位在80%-85%左右。而对于近期的情况我们可以参考Wind估算的基金仓位数据，在去年12月A股高点时Wind估算的普通股票型基金仓位为87%、目前为88%，偏股混合型基金在去年12月的仓位为80%、目前为82%，即在去年12月至今的下跌中主动偏股型基金或并未减仓。
市场下跌并未明显改变基金的仓位，那么是否会给基金带来较大的赎回压力？基于基金业协会披露的基金规模数据，我们测算得到今年1月基金净申购金额约为1600亿元，2月净赎回200亿元，从今年1-2月的数据看市场的下跌并未给基金带来明显的赎回压力。
值得注意的是，在市场明显回调的同时，A股的风格也开始明显从成长轮动至价值。而由于19-21年期间A股成长风格持续三年占优，因此到了21Q4时基金的整体持仓风格也已明显偏向成长，TMT板块在主动偏股型基金中的持股市值占比为21%、新能源板块为20%、医药11%、军工4%，合计来看这些明显偏成长的行业在主动偏股型基金中的占比已达56%。那么去年12月以来的风格切换是否影响到了基金的持仓结构？
参考基金净值波动数据，我们测算得到目前公募基金的持仓风格或正在平衡中。由于A股自去年12月13日起开始回调，3月15日时大部分股指达到了本轮回调的阶段性底部，4月11日时A股再次大幅下跌，因此我们在这三个重要的时间节点附近分别挑选了两个指数涨跌幅较大的临近交易日，并根据公募基金净值波动和沪深300、创业板指的涨跌幅绘制散点图，可以发现去年12月时基金的净值波动和创业板指涨跌幅的相关性更强，可见此时基金的整体持仓风格确实更偏向成长。而到了今年3、4月时基金净值的涨跌分布开始逐渐偏离创业板指并向沪深300迁移，即基金整体风格或正逐渐从成长向价值均衡。
风险提示：基金仓位为估算数据，与实际值或有出入。
（荀玉根为中国首席经济学家论坛理事 海通证券首席经济学家）
编者按：11月14-15日，2019观点商业年会将在上海召开，聚焦商业地产新格局，这是一个总结与展望未来道路的契机。
有鉴于此，观点地产机构邀请一众商业地产业者与专业人士等，讲述他们的商业地产故事，并记录和解读中国商业地产发展之道。
观点地产网2019年2月，备受瞩目的《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出炉，对大湾区从战略定位、发展目标到空间布局等方面都做出了明确且全面的规划。其中，深圳将发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，给外界以无限遐想。
而深圳这座中国南海边的新兴城市，迎来的春风远不止于此。至8月9日，国家就支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区提出相关意见，这被解读为与粤港澳大湾区“双区”利好叠加。
深圳实施两大国家战略，身处其中的企业们并不会错失重大历史机遇。
莱蒙国际便是其中的积极参与者之一，提出要“紧密把握”发展机会，将业务聚焦在大湾区内，“全面分享大湾区建设带来的红利”。
“深圳这次的政策，是空前的高度。”近期在接受观点地产新媒体专访时，莱蒙国际集团执行副总裁兼莱蒙商管董事总经理李国华用“振奋”来形容自己的感受。他同时预感，国家会针对大湾区及深圳出台更多细化的政策。
深圳市场只是莱蒙战略重心倾斜的缩影，在三年前启动的那场业务及财务架构调整中，莱蒙给外界带来了截然不同的面貌。
随着访谈的深入，李国华向我们展示了莱蒙更多的理性思考。
方向：紧跟国家政策
近年来，政策明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，并多次重申“房住不炒”，各项调控政策频出，房地产行业环境发生转变。而在这个行业大势下，粤港澳大湾区的战略无疑给在大湾区的企业打开了另一扇明亮的窗户，是历史性的发展机遇，此乃促进莱蒙转型的外部机遇。
而剖析自身优势，莱蒙是一家港资为主的国际化企业，对香港和内地非常熟悉，而且还有海外布局，可以作为一个资源及信息的桥梁，将香港及海外的优势产业资源导入大湾区，并在促进香港相关企业、人才融入大湾区发展大局方面发挥积极作用。这一优势与大湾区发展规划中建设“具有全球影响力的国际科技创新中心”和“内地与港澳深度合作示范区”的目标高度契合。另一方面，莱蒙经过近年的战略调整，大幅降低了资产负债率，现在有足够的实力去迎接大湾区带来的机会。
转型：都市产业社区的资源整合者和运营者
经过近阶段不断的研究、酝酿，莱蒙转型方向逐渐清晰。“莱蒙将聚焦粤港澳大湾区及一线城市，紧跟国家发展政策，成为都市产业社区的资源整合者和运营者”。接着，李国华为我们逐一解读这一转型方向的含义。
在区域方面，莱蒙将聚焦在以香港、深圳、广州、***为核心的粤港澳大湾区，和上海等国内一线城市，以及澳洲一线城市，深耕这些最有机遇和活力的城市。
都市产业社区，它不是传统的住宅地产，也不是单纯的产业地产，而是一个以高新技术产业和现代服务业为主要内容，并融合生活居住、文化休闲、商业配套、科研学术等多种功能的复合生态环境，是产业集聚地、人气的集聚区、文化扩散区、资本融通区。而要建设这样的都市产业社区，莱蒙也必须从地产开发商升级为资源的整合者与运营者，依照国家政策鼓励的方向，有机整合都市产业社区所需的衣食住行商产学研等资源进行构建和运营。
试点：莱蒙国际中心
毗邻复旦大学，位于上海市杨浦区国权北路的莱蒙国际中心，正是莱蒙着力打造的以科创产业为主的都市产业社区样本。中央要求上海建设具有全球影响力的科技创新中心，而杨浦区是*双创示范基地，莱蒙正依托此叠加优势，以莱蒙国际中心10万平米5A甲级物业为载体，与上海杨浦科技创业中心共同合作，全力打造以信息技术和高端服务业为核心，辐射周边方圆5公里，产学研衣食住行文娱康乐共融于一体的都市产业社区。
目前上海“区块链大厦”已落地莱蒙国际中心，上海区块链技术协会也已进驻，众多区块链企业和信息技术企业也将陆续进驻，旁边的地铁三号线年内即将通车，芳草地也开业在即，都市产业社区的雏形正在形成。“未来，莱蒙国际中心及周边5公里范围的都市产业社区有望成为上海*活力、*竞争力、产出效能*、新兴产业密集的区域之一，且很有可能走出多个科创板独角兽。我们也将会把这一成功样本在大湾区复制”。李国华充满信心的向观点展望了莱蒙国际中心的未来。
深耕：商业+物业双轨模式
李国华对观点地产新媒体表示，商业和物业管理是莱蒙的传统强项，莱蒙将持续进行深耕。早期莱蒙在一二三线城市都打造过商业项目，这类资产主要自持管理。直到近三年来，公司开始在深圳、东莞一带尝试轻资产业务，“轻资产”也逐步成为新的运营模式。
“莱蒙分两个方向发展。”他向我们强调：“一是经营好自持项目，二是对外发展轻资产。光是轻资产商业项目，现在就有42个。”
若继续将轻资产细分，又可以窥探到莱蒙分为纯管理输出即提供招商运营服务，以及商业包租模式，前者管理半径大，风险低，经济效益却不及后者。
有感于过去数年从电商到新零售的市场风向变迁，李国华也分享了自己的心得——“做商业还是要紧密跟随年轻人视觉，将潮流时尚、科技智能、场景体验、线上线下网红营销等元素组合叠加，优化商业业态分布，一定是未来商业发展的方向。”他转而补充，在这方面，莱蒙商业的管理团队也还在不断的尝试和突破。
他继续说道，其次是莱蒙对产品有前瞻性设计布局，保证了改造旧项目也能获得市场认可；第三是重视拥抱科技与智慧商业，把创新及管理优化利用科技手段融合在一起；最后则是“大资管”体系，将商业运营及物业管理打通，发挥协同效应。
共赢：广邀合作伙伴
采访行至最后，李国华笑称要借观点的宝地广发英雄帖。李国华说过去三年是莱蒙战略调整期，莱蒙大幅降低了负债，手上现金比较充沛。现在莱蒙转型都市产业社区，需要大量志同道合的伙伴，诚邀具有一线城市项目资源、都市产业社区资源、新兴产业资源的伙伴共成大事。
它是深圳第一个生态高层建筑，用地面积5454.78平方米，总建筑面积10.5万平方米，属自用型综合性营运大厦，该项目将作为国信金融及公司旗下基金公司、期货公司、网络公司等运营、办公和证券交易场所。
设计探讨了塔在垂直方向上的结构和形式，正面采用了三维立体弯曲形状，为办公空间创造了不同的视觉效果。弯曲的汇合处设立了公共空间和空中花园，光线可自然进入室内。
建筑物的上层是国信金融的综合办处，有一个三倍楼高的大厅做为入口；*层是行政部门办公，包括一个空中花园和俱乐部客房在这里城市全景可尽收眼底。
规划配套
东侧：COCO PARK购物公园
南侧：中海大厦办公楼及高层住宅，西面中国人寿大厦可眺新洲路及深圳高尔夫球场
北侧：公共开放绿地和招商大厦，中信银行，中国期货，第一创业，华安保险等企业。周边还有特美思大厦、中心商务大厦等写字楼建筑和MARCO POLO好日子酒店等配套设施
轨道交通描述：购物公园地铁站，地铁1号线和地铁3号线的换乘站
公共交通：深南路
项目解析
国信金融大厦位于深圳市福田区福华路与民田路交汇处西北角，是国信证券股份有限公司总部办公场所，包括部分商业空间。项目宗地号B116-0080，用地面积5454.78平方米，总建筑面积10.5万平方米。
国信证券金融大厦坐落于深圳福田CBD最核心地段，是购物公园地铁站上盖物业，临近1、2、3、11号四条地铁线路；大厦高228米，地上46层，地下5层，属自用型综合性营运大厦。
项目在写字楼密集的福田金融中心区，以典雅、庄重、透明、简约、有良好的采光和自然通风、注重环保节能为本项目建筑主题。为丰富城市文化生活和激发城市活力作出贡献，最终使国信证券大厦成为这一区域中独特的标志性建筑。
宗地号：B116-0080
土地面积：5454.78平方米
计容积率建筑面积：80000平方米
容积率：14.7
建筑覆盖率：70%
封顶时情景
阅 读
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