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• 1、新基建reits基金怎么购买

• 2、锌业股份(000751)股吧

• 3、中国新基建reits基金怎么购买

• 4、新基建reits基金怎么购买怎么开通港股

近日狂卖1500多亿的华夏中国交建REIT余温尚在，基础设施REITs扩募规则已经“箭在弦上”。

4月15日晚间，上交所就基础设施REITs扩募规则公开征求意见，REITs市场建设又进入里程碑式的新阶段。

刚刚在4月12日，华夏基金发布公告，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT，在比例配售前的募集规模高达1524亿元，公众发售部分配售比例为0.84％，刷新公募基金配售比例的历史*纪录。

行业人士认为，公募REITs产品之所以受到大量资金的追捧，产品存在稀缺性、出现“供不应求”是重要原因，REITs产品的二级市场价格也大幅溢价。而基础设施REITs扩募机制的推出，对满足投资者稳健类投资需求，平稳二级市场价格，以及提高市场流动性等大有裨益。

扩募规则来了！

REITs市场建设迈入重要环节

4月15日，上海证券交易所发布消息，为进一步深入推进公开募集基础设施证券投资基金（REITs）试点，规范基础设施基金新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露、停复牌要求及扩募发售相关安排等事项，在中国证监会的指导下，上交所起草了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》（以下简称《指引》），并向社会公开征求意见。

《指引》是上交所规范和引导基础设施基金存续期间新购入基础设施项目及相关扩募、信息披露等事项的基本规则，对新购入项目业务全流程重要节点、扩募份额发售等关键事项进行规定。

扩募机制是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，真正实现REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力。支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强、健全正向激励机制，也是形成市场化优胜劣汰、促进投融资良性循环、提升REITs整体市场表现的重要途径。

据悉，《新购入基础设施项目指引》主要按照以下思路制定：一是坚持市场化理念，以上市公司为参考范本，并强调REITs的资产特性。二是明确市场预期，参照*发售相关要求，并加强信息披露。三是按照急用先行的原则，以新购入基础设施项目为着力点，并规范募集资金其他用途。

《指引》共7章56条，主要明确了新购入基础设施项目的条件，明确购入基础设施项目的程序安排，明确信息披露管理及停复牌要求，明确扩募购入资产的发售和定价安排。

基金君整理了《指引》内容的几大关注点：

三种扩募方式

公开扩募原持有人可优先配售

根据基金君的采访，多位公募基金投研人员表示，基础设施REITs扩募的难点主要在定价方面，由于REITs扩募的定价需要权衡原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，同时，还要兼顾基础设施REITs二级市场价格等因素，如何合理的定价对各方都具有一定的难度。

《指引》根据扩募发售对象的不同，分为向原持有人配售、公开扩募、定向扩募等三种方式，并对每种方式的定价做出了具体规定，充分考虑了各方利益，实现投资者利益的保护和基础设施REITs的良性发展。

根据《指引》规定，基础设施基金扩募可以向不特定对象发售，包括向原持有人配售和公开扩募，也可以向特定对象发售，即定向扩募，共有三种扩募方式。涉及向原持有人配售和公开扩募的，基础设施基金应根据规定停复牌。

其中，向原持有人配售的，明确向原持有人配售上限不超过配售前基金份额总额的50％，持有份额不低于20％的第一大基础设施基金持有人、新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方，应当承诺认购基金份额的数量。此外，进一步细化了配售失败情形、配售对象及价格的要求。

明确基础设施基金公开扩募的，可以全部或者部分向权益登记日登记在册的原基础设施基金持有人优先配售，其他投资者可以参与优先配售后的余额认购。

公开扩募的发售价格可以由基金管理人、财务顾问（如有）根据基础设施基金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素合理确定，但发售价格应不低于发售阶段公告招募说明书前20个交易日或者前1个交易日的基础设施基金二级市场均价。

定向扩募的，明确基础设施基金定向扩募发售对象应当符合基金持有人大会决议规定的条件，且每次发售对象不超过35名。考虑到REITs收益稳定、波动率相对较低的产品特征，定向扩募发售价格应不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90％。此外，进一步细化了定向扩募定价机制及锁定期相关安排。

新购入基础设施项目条件

运作时间满12个月且运营良好

按照《指引》规定，基础设施基金存续期间购入基础设施项目应当符合相关法律法规，有利于增强基金持续运作水平，相关变化不会影响基金保持健全有效的治理结构和当前持有项目的稳定运营。

对基础设施基金的要求是，应当符合相关法律法规，投资运作稳健，会计基础工作规范，运作时间原则上满12个月，且持有的基础设施项目运营情况良好。

主要参与机构，明确了基金管理人、基金托管人、持有份额不低于20％的第一大基础设施基金持有人等主体应当符合的条件。

对基础设施项目要求是，拟购入基础设施项目的标准和要求与*发售要求一致，交易价格应当公允。

资金来源方面，明确新购入基础设施项目的资金来源可以是留存收益、对外借款或者扩募等一种或多种方式。

对原始权益人要求，新购入基础设施项目的原始权益人应当符合*发行相关条件。

明确程序安排

规范尽职调查和关联交易

《指引》明确了实施和申报程序的安排，存续期购入基础设施项目的全流程环节，包括磋商、*披露、尽职调查、持续披露、审核程序、持有人大会、交易实施、扩募份额发售及申请上市等。

一是实施主要程序。基金管理人按照“决议购入项目-履行证监会变更注册程序-取得证监会批文-召开持有人大会（如需）”的程序实施。

二是持有人大会相关事宜。明确持有人大会通知时间、公告时间、表决事项以及停牌要求。

三是交易实施程序。交易实施中，基金管理人应持续做好信息披露。基金完成变更注册程序后，交易方案存在重大调整的，变更后需重新履行注册程序和持有人大会的决策程序（如需）。

四是扩募发售上市程序。规范了申请扩募基金份额上市的申请文件和公告要求。

在程序安排的同时，《指引》还规范了尽职调查和关联交易。

《指引》要求，基金管理人严控购入基础设施项目的质量，参照*发行要求进行全面尽职调查，可联合资产支持证券管理人开展尽职调查，并聘请必要的中介机构出具相关专业意见。对于涉及关联交易的，基金管理人必须聘请独立第三方财务顾问出具顾问报告。

同时，《指引》明确了审核程序。明确上交所参照*发售标准审核涉及新购入基础设施项目的基金产品变更和基础设施资产支持证券相关申请，审核结果为出具无异议函或者作出终止审核决定。基金管理人须按照申报和问询进展进行相应的披露和公告。

明确信息披露要求

停牌时间不得超10个交易日

《指引》对保密义务和披露要求进行了明确。贯彻“以信息披露为中心”和公平向所有投资者披露的原则，要求参与交易的各方应当及时向基金管理人通报信息、配合基金管理人披露。规范保密责任，要求交易参与各方对交易价格等敏感信息负有保密义务，严禁交易各方或信息知情人利用敏感信息进行内幕交易。

停复牌安排方面，《指引》要求，坚持审慎停牌原则和分阶段披露交易情况，停牌时间不得超过10个交易日。对于无法在停牌期限届满前完成相关事项筹划，但国家有关部门对于相关事项的停复牌时间另有要求的，可申请继续停牌，但连续停牌时间原则上不得超过25个交易日。

上交所表示，下一步，上交所将根据中国证监会统一部署，认真梳理研究社会各方提出的相关修改建议，充分吸收采纳有益意见，尽快修订并正式发布《新购入基础设施项目指引》；同时，做好REITs扩募业务的技术准备工作，推动成熟REITs扩募项目尽快落地，打通REITs业务全流程，形成示范效应。

7月12日丨锌业股份(000751.SZ)披露2021年半年度业绩预告，公司预计2021年1-6月实现归属于上市公司股东的净利润0.97亿元-1亿元，同比增长83.68%-89.36%。

业绩预增的主要原因系：去年同期受新冠疫情影响，公司部分产品销售不畅，公司业绩也受到一定的影响；随着全球疫情的缓解及经济的逐步复苏，公司副产品硫酸及白银、黄金市场价格回升，同时，销售了公司部分综合回收的物料。

中国新基建reits基金怎么购买

《中国经济周刊》

近日，我国首批9只基础设施公募REITs成功上市。

作为全新投资品种，9只公募REITs甫一开售，就获得了机构和公众投资者的追捧，均提前结束募集。9只公募对公众投资者的募集金额合计只有约20.8亿元，但申购的金额合计超过300亿元，可见其魅力十足。

REITs(RealEstate Investment Trust)全称是“不动产信托投资基金”，顾名思义，其主要的投资范围是不动产。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs 基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”。

投资公募REITs的门槛并不高，在上交所上市的5只场内*认购门槛是1000元，深交所上市4只场内*认购门槛是1000份。

在一些人看来，这意味着只要花上1000元，就可以参与投资无线基站、水厂、高速公路、物流园区，并坐等“分红”，躺着“收租”。

真的是这样吗？公募REITs究竟是什么？适合普通投资者投资吗？

首批9只公募REITs 资产优良，项目净现金流分派率不低于4%

从成熟市场看，REITs的投资标的非常丰富，包括住房租赁、基础设施、零售物业、通信资产（包括光纤光缆、无线基站、通信铁塔）等多种类型。投资者则获得运营这些基础资产产生的绝大部分收益。

首批获批发售的公募REITs产品底层资产也涵盖了主流基础设施类型，包括公用环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大类主流资产类型。

9只公募REITs分别为中航首钢生物质、红土创新盐田港仓储物流、华安张江光大园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流、浙商证券沪杭甬杭徽高速、东吴苏州工业园区产业园、博时招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速公路。

从底层资产看，上交所5只产品底层资产涵盖高速公路、公用环保、产业园区和仓储物流四大类主流基础设施项目类型，分布于北京、上海、江苏、及浙江等；深交所4只产品分布在北京、广州及深圳，包括公用环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大类主流资产类型。

REITs的预期收益因底层资产性质不同而存在一定差异。

公开资料显示，9只公募REITs认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间，合计募集金额为约314.03亿元（含战略投资者、机构投资者），9只公募REITs预计的年化分红收益率在4%～12%之间。

4%的年化分红收益率是一个底线。

根据监管指引要求，基础设施公募REITs项目运营时间原则上不低于3年。现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。最重要的是，依托这些项目发行基础设施REITs，形成标准化产品并强制90%以上收益用于分红。

外界普遍认为，首批基础设施公募REITs底层资产非常优质，收益率较高且稳定性好。

9 只REITs中，8只 REITs的底层资产原始权益人为国资背景，涉及的实控人包括浙江省国资委、广州市国资委、深圳市国资委、招商局集团等。中金普洛斯 REIT 的底层资产原始权益人则为普洛斯集团，是中国境内*的现代物流及工业基础设施提供商和服务商。

备受机构投资者追捧，个人投资者还需谨慎

公募REITs怎么买？

首批公募REITs的发售采取“战略配售+网下发行+网上公众发行”相结合的方式。

值得注意的是，首批公募REITs得到了商业银行、银行理财子公司、保险机构、券商资管等机构的踊跃认购，最终认购价格和数量都超出预期。

中信证券研究发现，首批公募REITs网下申购机构投资者来源广泛，包含公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII等机构投资者。申购来源较为集中，其中，券商自营认购总金额达292.60亿元，占比56.6%；其次是保险，认购金额达81亿元，占比15.7%；公募专户、信托、私募基金、券商资管分别认购了8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

“投资者有需求，发行人也会有需求。”有公募机构人士对《中国经济周刊》

从9只公募REITs公开披露的信息可以看出，面向公众发售的份额并不多，约20.8亿元，仅占发行总量的约6.6%。

而对于公众投资者来说，购买公募REITs可以通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。

投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户；投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。

中金公司认为，参与公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是*认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。从长期持有角度来看，在海外成熟市场, REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间的收益风险特征、稳定的分红率以及和传统资产低相关性等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的青睐。

那么，公募REITs适合普通公众投资者投资吗？

据悉，9只公募REITs基金均采取封闭式运作，存续期最短的张江光大园REITs、沪杭甬杭徽高速REITs均为20年，而存续期最长的广河高速REITs为99年。

产品成立后不开放申购与赎回，在交易所上市后，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时可能产生折溢价风险。

有分析指出，公募REITs主要面向的还是机构投资者，其定位是长期投资产品，与具备长期投资意愿的险资、资管产品等机构投资者的资产配置更加贴合。个人投资者从场外通过基金账户认购的份额，若想卖出，需先将托管转至场内证券公司，才可以在二级市场交易，对此，投资者应理性对待。

“公募REITs还是要面对个人投资者的，这一点与类REITs不同。”前述公募机构人士对《中国经济周刊》

“REITs产品未来的回报还需要依靠好的运营。”该公募机构人士分析说，以高速公路为例，每个省都会有一两家专业化的高速公路运营平台，但不同区域的高速公路，资产收益、负债水平也不尽相同。因此，如何找到好资产，同时真正把好资产运营得更好，也非常重要。

新一轮在特定领域的股份制改革

作为创新型金融产品，REITs可以盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性。因此，基础设施公募REITs被寄予厚望，被认为对于进一步推动基础设施投融资市场化具有重要意义。

上交所表示，基础设施公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

“基础设施公募REITs试点具有更全局和更长远的重大意义，相当于新一轮在特定领域的股份制改革。”日前，深交所副总经理李辉在2021清华五道口全球金融论坛上表示。

李辉分析说，REITs本质上是底层基础设施项目公开发行和上市交易，投资人通过持有公募基金份额间接持有底层资产，在存续期内，REITs扩募也与企业上市后再融资类似。在当前国内法律和金融监管环境现实条件基础上，试点推出融合各方诉求的基础设施公募REITs，本身是一项重要的改革创新之举，同时有可能在更高层面、更大范围产生良好的外部效应。

“中航首钢生物质基金是一个排头兵，后续会有大量优质的公募REITs陆续上市。” 中航证券称，中国标准的公募REITs产品潜在规模应在5万亿～14万亿元，远超过当前公募基金持有的A股市值，市场前景广阔。

中金公司则表示，中金基金密切联动中金公司各相关业务板块，推动多支公募REITs试点项目的申报，同时开展对后续储备项目的研究及尽调工作。目前，在执行及储备项目均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等基础设施REITs试点项目重点支持区域，也覆盖仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园等基础设施的核心赛道。

中国证监会发言人高莉表示，将及时总结试点经验，同时适时稳步扩大基础设施REITs试点范围，培育多元化投资群体，鼓励银行、保险、社保基金、证券基金、专业机构投资者参与。

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文 | 银行螺丝钉 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）

REITs，房地产信托基金

这期螺丝钉带你读书，我们来介绍一类比较有意思的资产。

REITs，也就是房地产信托基金。

这类品种，最近两年，也在A股逐渐兴起。

目前REITs主要是在场内交易，也就是需要开通股票账户，跟买卖股票、ETF那样交易，目前数量也不多。

不过这类品种后面会逐渐普及开，也会出现REITs指数基金等更适合普通投资者的投资品种。

海外也有一些介绍REITs方面的书籍，例如《公募REITs投资指南》，介绍的是新加坡的REITs。

新加坡REITs市场出现的时间更早，一些投资策略和方法，也可以让我们借鉴。

是一个「包租公」

REITs这个名字比较绕口，它是房地产信托基金的缩写。

这跟我们平时说的炒房，不是一回事。

通常说到炒房，投资的是住宅。

而REITs主要投资的是商业地产，比如说商场、写字楼、酒店、数据中心等。

它们有共同的特点，就是有相对稳定的租金等现金流收入。

REITs不做短期买卖，长期持有物业，通过收租作为收益。

REITs会把收到的租金的90%左右拿出来，以股息分给持有者，是一个「包租公」。

现在投资住宅的个人投资者，其实很少是为了拿租金，大多数时候是搏房价上涨。

这种投资方式跟REITs差别是很大的。

投资对象都有啥

REITs投资的是啥呢？

大多数是商业地产、基础设施等。

例如酒店、商场、写字楼、医院，这些也属于商业地产。

另外，目前国内也在鼓励基建类的REITs。

比如说修了一条路，有过路费。

高速公路、石油天然气管道、大桥、甚至垃圾处理，也是可以包装为REITs产品的。

只要能产生稳定的租金收益。

长期收益如何

那REITs的长期收益如何呢？

在美股，是有几百只REITs的，也有专门的REITs指数基金。

比如说先锋领航推出的VNQ，就是一个典型的REITs指数基金，在美股上市交易。

VNQ从2011年底，到2021年底，10年时间里，年化收益率11.4%，表现还是不错的。

REITs也是资产大类中，可以长期跑赢通货膨胀的一类资产。

如何投资REITs

具体该如何投资REITs呢？

一种方式是投资单个房地产信托基金，不过这种投资难度会高一些。

需要具体分析所持有的物业的投资价值。

例如港股里就有一个REITs，叫做汇贤产业信托。

它持有的物业就是北京王府井东方广场。

经常去王府井的朋友，知道在王府井的地铁站边上的东方广场。

这个广场很长，整整一站地铁，从王府井到东单。

中间包括：

• 东方新天地，这是个商场，属于零售物业；

• 东方君悦酒店、东方经贸城写字楼；

• 还有一个公寓，豪庭公寓。

这就是一个很典型的REITs。

每年的租金收益，就是这个REITs的主要现金流来源。

REITs想要收益好，首先地段很重要。

其次背后的经营方，经营能力要求也比较高，这直接影响到后期的租金提升。

另外，零售物业，也容易受到病情的影响。

像病情期间，很多零售REITs就下跌了，而数据中心、油气管道类的REITs反而受影响较小。

需要分析的因素比较多。

投资单个REITs，难度不亚于投资单个股票，对普通投资者还是比较辛苦的。

REITs指数基金

其实对普通投资者更适合的，是另一种方式：REITs指数基金。

例如买下美股REITs指数基金，相当于买下全美股的商业物业。

它是分散配置的，风险会更小，投资难度也低一些，比较适合普通投资者。

目前A股的REITs品种数量还不多，要成立一个指数基金，一般是要等市面上有30-50只REITs产品。

前段时间，公募基金行业也发布了一些新的政策，鼓励REITs这类品种的发展。

所以未来出现A股REITs指数基金也是时间问题，到时候这类品种就可以纳入到咱们的投资组合中了。

REITs如何估值

REITs该如何估值？

假设投资单个REITs，估值是比较麻烦的。

需要考虑REITs所持有物业的地段、经营能力、病情等外部因素。

不过假设投资的是REITs指数基金，难度就大大降低了。

REITs指数的估值，比一般股票指数的估值还要简单一些。

REITs，绝大部分收益，是以股息的方式，支付给投资者。

所以股息率就成为REITs指数重要的估值参考。

股息率=股息/市值。

短期里股息变化不大，所以股息率较高，往往是市场下跌带来的。

股息率较高的阶段，是相对便宜、投资价值高的阶段。

不过这两年，REITs的这种估值方法，也受到了一些影响。

病情期间，很多商业物业的租金收益大幅减少，导致股息也受到影响，股息率的参考会略有失真。

有一种方式，是用过去几年的平均股息来计算。

按照这个方式，美股房地产信托指数基金的股息率大约是在3%-3.5%上下。

另外，除了股息收益，REITs自身持有的物业，价格也会上涨。

这个上涨速度也是可以抗通货膨胀的，这部分收益也会体现在基金净值上。

这里的通货膨胀率，我们可以用长期国债收益率代替一下。

按照这个方式估算，美股房地产信托基金，目前预期的长期收益率大约是7%上下，处于正常水平。

单个基金，不一定适合用这种方式去估值。

但是持有各地上百个商业物业的房地产信托指数基金，是可以用这种方法估算的。

等A股REITs指数出来后，我们也可以将对应指数股息率，加入到我们的估值表中。

投资REITs，有什么风险

不过，REITs也有投资上的风险。

单个REITs，跟投资单个股票一样，有经营不善、破产倒闭的风险。

如果是REITs指数基金，因为分散配置，经营风险就减少了很多。

但REITs指数，也会有波动风险。

REITs指数的波动，也跟股票指数的波动类似。

例如2020年病情期间：

• 新加坡REITs下跌37%，是过去20年第二跌幅，仅次于金融波动。

• 美股REITs指数基金，下跌44%。

这个波动远超过一般的债券基金，甚至比当时美股股票指数基金波动还大。

病情对REITs的经营冲击比较大，带动这类品种出现较大波动。

所以投资REITs，也要做好面对波动的心理准备。

这类品种，也是需要在低估区域投资。

总结

REITs的商业模式很简单，做一个包租公。

租金收益是最主要的收益来源，绝大部分租金，会以股息的形式，发放给投资者。

投资单个REITs难度高一些，也有经营风险。

分散配置一篮子的REITs，例如REITs指数基金等方式，对普通投资者会更容易一些。

从估值角度，REITs指数股息率较高时，是这类资产投资价值不错的阶段。

PS：对指数基金感兴趣的朋友，欢迎阅读《指数基金投资指南》和《定投十年财务自由》。

今天的内容先分享到这里了，读完本文《新基建reits基金怎么购买》之后，是否是您想找的答案呢？想要了解更多新基建reits基金怎么购买、锌业股份(000751)股吧相关的财经新闻请继续关注本站，是给小编*的鼓励。

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