贝壳市值多少钱(广发大盘 270007 基金净值)
贝壳市值多少钱(广发大盘 270007 基金净值)
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1、贝壳市值多少钱
作 者丨张 敏 编 辑丨张伟贤 图 源丨图 虫 贝壳找房董事长兼CEO彭永东是长期主义的信奉者。2020年8月13日，贝壳找房在美国上市，时任公司CEO的彭永东在一封内部信中表示，“坚持做难而正确的事，反射弧一般都比较长，需要我们以五年乃至十年为时间跨度去兑现喜悦。” 两年后的5月11日，贝壳在港交所实现双重主要上市。彭永东表示，“当下我们面临*的‘难’，是在大量的不确定性中坚守‘正确’；若干年后，我们也会感谢今天的这份‘难’。” 长期主义者总是善于和时间做朋友，但在某种意义上，时间也是长期主义者的敌人，因为孤立感、短期风险和自我怀疑，都有可能迫使决策者放弃初心，无法走到最后。 作为一家信奉长期主义的公司，贝壳及其母体链家走过了21年的漫长道路。但两次上市之间的一年零九个月，恐怕是这家公司最难熬的一段时间。这期间，内外环境的变化大大折损了贝壳在资本市场的价值，并对其上市地位构成威胁。国内房地产市场的变化，又使其传统业务遭遇增长瓶颈。 于是，贝壳启动了自成立以来*幅度的一轮调整。一方面，回港上市，寻找更安全的避风港；另一方面，贝壳对架构和业务都进行了“瘦身”，使之更加适应当下的形势。 期间，贝壳创始人左晖去世，以彭永东为首的管理团队成为变革的主要推动者，也是压力的主要承担者。 如今，复盘贝壳在这一年零九个月间的动作，有助于理解这家公司在波橘云诡环境下的变革逻辑，并更好地看清它的前路。 荣耀过后 作为中国*的居住服务商，贝壳伴随着房地产市场共同发展，并与后者有着高度的同步性。2018年以来，中国房地产市场迎来新一轮的快速发展，到2021年，全国商品房销售面积超过达到17.9亿平方米，销售金额突破18万亿元，双双创下历史新高。 中国房地产市场的庞大体量，以及贝壳在居住服务领域无可争议的领先地位，使其受到资本追捧。上市之前，链家和贝壳共经历了五轮融资，吸引了各路资金的进入。 2020年8月12日，贝壳登陆纽交所，创近两年来*规模的中概股IPO纪录。这一年，贝壳的营业收入达到705亿元人民币，全年净利润27.78亿元，相当于另一家大型房产经纪公司我爱我家的7倍和5倍。 上市当天，贝壳的收盘价就达到37.44美元，较20美元的发行价大涨87.2%。此后，贝壳的股价一路上涨，到当年11月16日，股价已攀升至79.4美元的*点。对于很多从链家时代就跟进的投资者来说，即便未在*点抛售，也已赚得盆满钵满。 但资本的追捧并未持续太久。外部环境波谲云诡，在大洋彼岸上市的中国公司容易遇到“暗流”。 受多重因素影响，中概股自2021年2月中旬以来便持续下跌，全年表现落后于几乎所有全球大类资产。进入2022年，情况也一直未能改善。 2020年末，贝壳的股价仍能维持在60美元以上的高位，但在2021年一季度后便进入下行通道。2021年8月，贝壳股价*跌破发行价，此后在发行价上下徘徊多月。2022年3月，贝壳股价再度掉头向下，并一度降至个位数。 至赴港上市前夕，贝壳的市值已跌至不足200亿美元，较*点时折损了约8成。 与此同时，针对公司业务合规性和上市地位的威胁也开始出现。 2021年12月16日，浑水发布了针对贝壳的做空报告。但贝壳很快聘请外部机构进行调查，并对做空报告进行了反驳。2022年4月，美国证券交易委员会发布第五批包含17家中概股的“预退市”名单，贝壳在列。虽然并不意味着将被强制摘牌和退市，但这些消息仍然产生了一定的负面影响。 此时距离贝壳赴美上市还不到两年，但公司已经饱尝了资本市场带来的荣耀与落寞、理解与误解。 权衡 面对这种局面，很多中概股都开始未雨绸缪。除了努力满足美股的合规性要求外，也有不少公司选择回归港股——一个更为安全的“避风港”。 香港资本市场更贴近中国投资者，公司能够较少受外部环境影响，从而凸显真正的价值。近年来，阿里巴巴、百度、网易等互联网巨头都选择了回港上市。对于贝壳这样的居住服务商来说，其模式也更受港股投资者的认同。 早在2021年初，贝壳就已着手准备赴港上市事宜，但当时的情势似乎并不迫切。不久后，外部环境发生变化，外界对中概股公司的担忧不断提升。进入4月，贝壳的股价快速下跌，公司市值也大幅折损，一丝焦虑的情绪开始在公司内部蔓延。 2021年年中，贝壳找房CFO徐涛在一次内部会议上说，“股价短期是投票机，长期是称重仪。”徐涛说，短期的行业景气指数、资本故事、市场情绪都可能导致股价波动，甚至使之背离原有的价值。但是从更长的时间纬度看，股价一定是“称重仪”，会体现出组织的厚度、行业的前景、模式的可行性，以及公司对行业、社会和国家的贡献。 徐涛的讲话，意在缓解公司内部的焦虑情绪，让员工对股价的波动保持平常心。而此时，在回港上市一事上，管理层的态度已经十分坚定。 但在上市路径的选择上，公司有过犹豫。 中概股回港上市，目前主要有两大途径：二次上市与双重主要上市。 二次上市是指公司在两地上市相同类型的股票，通过国际托管行和证券经纪商，可实现股份跨市场流通。二次上市虽有门槛，但程序相对简单。 双重主要上市是指两个资本市场均为第一上市地，公司股票可以实现完全可兑换。与二次上市相比，双重主要上市的企业具有更强的独立性，即使在一个交易所摘牌，也不影响企业在另一交易所的上市地位。但规则与在香港IPO的要求完全一致，审核更为严格，程序更加复杂，耗时也更长。 中介机构普遍认为，贝壳这样大体量的公司，做双重主要上市是更难的选择，但长远来看，双重主要上市对贝壳更加有利。 贝壳最终选择双重主要上市，希望一次性解决在外部环境波动和美国监管法律的潜在影响。同时，出于保护股东利益的考虑，贝壳决定采取介绍上市的方式，而不是在市场情绪和公司股价低点时进行融资，从而使股东的股权不会被稀释。 在此期间，贝壳曾向投资者和分析师征求意见，得到的反馈十分积极，这也给管理层吃下了定心丸。 2021年8月12日是贝壳在纽交所IPO一周年的日子，当天下午，在一场由贝壳管理层、券商、律师、审计师参加的会议上，贝壳秘密启动回港上市的计划，项目代号“凤凰”。这一代号取自《凤求凰》中的诗句“凤兮凤兮归故乡，游遨四海求其凰”，象征着游子归来之意。 “凤凰”回巢 但整个回港之路并不平坦，期间还伴随着始料未及的困难。 与很多在境外上市的中国互联网公司一样，贝壳采用了加权投票权（WVR）结构，也就是“同股不同权”。截至2020年12月31日，贝壳找房创始人、董事长左晖持有贝壳40.3%股权，及81.6%的投票权。另外两位创始人中，CEO彭永东持有3.1%的股权和1%的投票权，执行董事单一刚持有1.3%的股权和0.4%的投票权。 2021年5月20日，左晖因病去世。 左晖是贝壳的灵魂人物，也是中国房产经纪领域的旗帜性人物。他的离世，对贝壳来说是最重大的损失，也使贝壳失去了重要的权力中枢。因此，尽快实现公司控制权的平稳交接，是贝壳的当务之急。 四天后，贝壳宣布左晖为公司“永远的荣誉董事长”，以此纪念其作出的巨大贡献和留下的宝贵精神遗产，同时宣布公司联合创始人、首席执行官及执行董事彭永东接替左晖先生担任贝壳董事长一职。单一刚继续担任执行董事。 职务交接过后，是投票权的重新分配。作为公司的实际掌舵者，彭、单二人的投票权偏低，很容易留下恶意收购的空间，不利于管理层对公司的掌控。 当年7月，贝壳宣布委托投票权生效，左晖家族信托授权“百会合伙”行使8.85亿股B类普通股的委托投票权，共计17%。“百会合伙”现由彭永东和单一刚两名合伙人组成。 为巩固管理层的控制权，贝壳又于2021年9月29日发布公告称，拟召开临时股东大会，将彭永东和单一刚持有的A类普通股以1：1比例置换为B类普通股，从而授予其超级投票权。 这是贝壳第一次召开临时股东大会，由于事关重大，贝壳与大量投资人做了一对一沟通，希望增进对公司的了解，坚定对管理层的信心。当年11月8日，该议题在临时股东大会上以97.4%的高票通过。股票置换后，彭、单二人的投票权合计达到49.7%。贝壳的防护壁垒终于重新搭建完成。 在这期间，贝壳还设法迈过了回港上市的一个重要门槛。 港交所对“同股不同权”情况下的上市要求较为严格。按照规则，具有WVR架构的公司，WVR持有人的股份所对应的经济利益占比不低于10%。如果公司估值超过800亿港币，也可酌情考虑降低该比例。 在纽交所上市以来，彭、单二人的持股比例一直没有变化，此时二人的合计持股比例仅有4.4%。这也意味着，贝壳要想在港交所双重主要上市，二人需要继续提高持股比例，并尽量接近10%。 对此，董事会给予联合创始人高度的信任，并支持其获取WVR。贝壳董事会于2022年5月5日向二人授予限制性股票，用以提升其持股比例以满足上市规则的要求。在港上市后，两人的持股比例分别为4.8%和2.7%。虽然仍未达到10%，但贝壳的高估值足以使公司取得豁免权。 2022年5月11日，钟声敲响，贝壳的回港上市之路终于有惊无险地走完。 新“故事” 在走向新的资本平台的同时，贝壳也在谋划新的“故事”。 经过20年的发展，贝壳已在房产经纪赛道上确立了无可争议的领先地位，并享受过资本的追捧。如今，无论是自身发展逻辑还是当下时代的需要，都对贝壳提出了新的要求。 2021年7月，贝壳宣布，以不超过80亿元收购圣都家装***股权，引发行业轰动。到今年4月，这项交易宣告完成，圣都正式成为贝壳的合并子公司。 收购圣都，体现出贝壳在家居家装领域发力的野心。但最初，这一逻辑并不为外界所理解。 一方面，贝壳已经孕育出自有家装品牌“被窝家装”，收购后，两者存在同业竞争的风险。更重要的是，家装服务既分散，又难以标准化，外来者很难吃下这块蛋糕。贝壳要想拓展，难度可想而知。 在公开场合，贝壳很少解释这一动作。但随着“一体两翼”战略的提出，贝壳的业务布局渐渐清晰起来。 2021年11月，贝壳提出“一体两翼”的战略转型，“一体”指新房二手房交易业务主体，“两翼”则代表家居家装、租赁业务。相关的架构调整也随之展开，贝壳成立房屋交易、整装大家居、租赁三大事业群，三大事业群均为“班委会”负责制，向彭永东汇报。 在去年末的一封内部信中，彭永东阐述了进军家居家装领域的三个理由：一是行业有巨大的痛点和结构性的矛盾，家装的客户满意度一直不高；二是贝壳*的客户连接，以及产业互联网的方法论和实践、人才储备等都是这个赛道迭代升级极为稀缺的要素；三是贝壳有长期深耕的心理准备。 在贝壳的“两翼”中，家居家装和租赁业务的定位并不相同。 一位*从业者向表示，相比租赁业务，贝壳对家居家装“一翼”寄予的期望值显然更高。 随着房地产业红利减退以及市场的波动，以新房和二手房交易服务为主要业绩支撑的贝壳，增长的持续性已经受到影响。因此，从中长期来看，贝壳需要寻找新的业务增长点。潜在体量达3万亿、集中度又偏低的家居家装市场，有望满足贝壳的这一需求。 同时，在推动改善了房产经纪行业的服务水平后，若能以同样的路径完成对家居家装行业的改造，贝壳的商业价值和社会价值都将被改写。 今年5月，彭永东亲自奔赴杭州圣都，“下店实习家装业务”，即体现出其对该项业务的重视。 至于与被窝家装的竞争与融合问题，按照贝壳的说法，被窝在家装业务上已经度过了“从0到1”的过程，而圣都将让贝壳更快速实现“从1到100”的规模化复制。 对于租赁“一翼”，彭永东总结为满足“租购并举”下的时代需要，创造普惠价值。前述分析人士称，这一布局可以使贝壳的客群进一步向青年群体延伸，从而为其房屋买卖、装修等业务打下客群的基础。因此，从提高品牌认知度和客群维护的角度，C端群体的扩大同样意义非凡。 “一体两翼”延续了贝壳构建平台生态的发展思路，保留核心竞争力的同时，试图在产业链和客群上进一步延伸。同时兼顾了商业价值和社会效益，使公司战略更符合当下的时代要求。贝壳赴港上市时，不少机构给予正面评价，其中即包含对这一“故事”的看好。 裁员的逻辑 随着“一体两翼”战略的确立，业务整合和组织架构调整也同时展开。 贝壳有内部孵化创业的传统，并在居住服务链条的多个环节有所布局。随着业务的聚焦，一些创新业务开始收缩或被砍掉。 最早被裁撤的是融贝团队。该团队为融创与贝壳合作的项目，2021年开始在内部创业。融贝试图对标明源云，切入房地产垂直赛道SaaS系统。但随着融创陷入流动性危机，该项业务已经处于停滞状态。另外，如视科技已经独立运行，贝暖门窗、花桥学堂等业务则转向内部创业状态，公司的投入也有所减少。 在组织架构上，房屋交易、整装大家居、租赁三个事业群成为主干，担负着“一体两翼”战略的落实，对三大事业群的管理和考核也提出了新的标准。 同时，贝壳还启动了对城市架构的精简，减少管理半径和管理层级，使之更有效地支撑公司的新战略。今年1月，贝壳确立了包含北京、上海在内的12个“一体两翼”重点城市，并制定了新的城市管理架构和考核方案。 这一过程包含着人员的裁撤与调动。 贝壳对主要业务线实施“班委会”负责制。目前，房屋交易事业群“班委会”、整装大家居事业群“班委会”、租赁事业群“班委会”分别有5人、3人、3人，他们和彭永东、单一刚等共同构成了贝壳的核心业务管理团队。 在核心管理团队以下，同样有一定幅度的人员调整。 赴美上市前后，贝壳业务扩张迅速，员工数量增加，公司的管理架构也日趋复杂。但到2021年下半年，房地产市场出现波动，导致贝壳的全年利润下滑。2022年第一季度，贝壳的营收和利润均出现下滑。在此情况下，人力成本的压力逐渐显现。 同时，从运营的角度，贝壳设定了后台人员对前线作业人员的固定支持比例。近期，随着市场交易缩水，以及在部分区域拓展不力，贝壳出现了一定程度的经纪人流失。于是，本就庞大的后台支撑体系更显冗余。 为缩减成本、提高效能，从去年四季度开始，贝壳就推进人员的裁撤和转岗。其中，科技、研发、运营等职能线都有波及，但各部门并无统一的裁撤比例。这种调整一直持续到今年。 在职级上，裁员范围既有一线员工，又包含总监及以上的管理人员。 此次调整的波及范围甚广，也引发了一定的风波。但从公司释放出的信号来看，变革的决心十分坚定。 与时间赛跑 今年5月11日的上市仪式上，彭永东回顾了过去四年的“焦虑”、“期待”、“高光”、“艰难”，并将2022年的关键词定为“重生”，意为在纷扰杂陈中回归初心，并锻造组织生发新的活力。彭永东将在港上市视为贝壳“下一段航程的鸣笛”，也是在为抵达下一个目标积蓄力量。 从资本的定价来看，“重生”的含义同样适用。 IPG中国区首席经济学家柏文喜向表示，在贝壳的一体两翼业务布局中，位居“两翼”的租赁和家居家装业务属于战略性布局，短期内都不能产生明显收益。因此，即使在回归港股后，也不应对公司估值做过高的要求。 在当前流动性普遍不高的环境下，香港资本市场对贝壳的反应的确并不热烈。截至6月23日收盘，贝壳在港交所的总市值为1919亿港元，与纽交所221亿美元的总市值相比，只是略有提升。 柏文喜同时表示，经并购而来，又被寄予厚望的家居家装业务，如何与“一体”（房屋交易业务）更好地融合与配合，并发挥协同效应，目前还是未知数。 柏文喜指出，经过回港和业务聚焦、裁员瘦身等一系列调整，贝壳的平台优势和生态圈影响力仍然强大。但外部环境的影响仍然不容忽视。按照当前的市场环境，隐忧主要来自于市况长期不振对现金流的冲击，这有可能使贝壳无法赢得转型成功所需要的足够时间。 贝壳已经意识到这个问题。 短短数月间，贝壳经历了前所未有的战略转型、架构调整和人员变动，无论管理层还是一线人员，都需要重新认识并快速适应新的组织形势。因此，提高凝聚力、激发组织活力显得十分迫切。 为此，彭永东向公司全员发起“百日奋战”的号召，在5月23日至8月31日的一百天里，将公司的目标与进展及时同步，并将价值观和方法论凝结成不同的口号，进行自我激励。 同时，下沉一线、贴近业务，也成为组织调整的重要方向。 5月以来，彭永东奔赴位于杭州的整装大家居一线，以经营部经理的身份，带领五人团队，探索整装场景下的管理提效方法论。更多高管、中层也去往“一体两翼”的一线，亲身参与作业，从而更深刻地理解操盘逻辑，并优化决策。同时，中后台员工也开始体验一线流程，意在更好地实施赋能。 至6月24日，“百日奋战”已进入第33天，当日的口号是“让改变发生”。在这场长久的战役中，贝壳将做出怎样的改变，又将怎样改变行业，仍需拭目以待。 本期编辑 江佩佩 实习生 李凯琳
09月19日讯 广发大盘成长混合型证券投资基金（简称：广发大盘成长混合，代码270007）09月18日净值上涨2.44%，引起投资者关注。当前基金单位净值为1.3197元，累计净值为1.3797元。
广发大盘成长混合基金成立以来收益38.09%，今年以来收益55.27%，近一月收益5.58%，近一年收益44.58%，近三年收益27.85%。
广发大盘成长混合基金成立以来分红1次，累计分红金额1.33亿元。目前该基金开放申购。
基金经理为程琨，自2013年02月05日管理该基金，任职期内收益129.35%。
李琛，自2016年02月23日管理该基金，任职期内收益35.56%。
苗宇，自2018年11月05日管理该基金，任职期内收益42.43%。
*基金定期报告显示，该基金重仓持有泸州老窖（持仓比例10.45%）、五粮液（持仓比例10.16%）、贵州茅台（持仓比例9.69%）、中国平安（持仓比例8.29%）、伊利股份（持仓比例6.87%）、新城控股（持仓比例6.48%）、通策医疗（持仓比例5.69%）、爱尔眼科（持仓比例4.87%）、重庆啤酒（持仓比例3.58%）、恒瑞医药（持仓比例3.03%）。
报告期内基金投资策略和运作分析
本报告期内，市场整体上扬，沪深300涨幅27.07%，创业板涨幅20.87%。表现较好的行业有食品饮料、家电等行业，表现较差的有传媒、建筑等行业。根据本基金的契约，我们的投资目标是“通过投资于成长性较好的大市值公司股票，追求基金资产的长期稳定增值”。我们根据投资目标确定了投资策略：选择成长性较好的稳定类资产，并且在估值合适的前提下长期持有。本报告期内市场情况比较复杂，宏观上也出现了一些新的变量。我们根据估值和市场情况调整了组合，增加了食品饮料、医药等大市值股票配置，减少了跟宏观关联度较高的资本品行业配置。从上半年的组合表现来看，我们的调整是非常有效的。后续我们会按照既定的投资策略，密切跟踪、研究现有标的，并且根据情况适当扩大覆盖范围。
本报告期内，本基金的份额净值增长率为46.14%，同期业绩比较基准收益率为20.81%。
管理人对宏观经济、证券市场及行业走势的简要展望
我们对于下半年经济形势谨慎乐观，积极财政政策和稳健货币政策、及时降税减费等逆周期调节都在下半年发挥巨大作用。目前经济有一定压力，有周期性因素也有结构性因素，这些都是发展中的正常现象。市场上半年行业表现分化比较大，分化是业绩趋势和产业趋势的外在表现，也会持续较长一段时间。分化的市场对管理人提出了更高的挑战，在选股的时候需要更加注重基本面和安全边际，更加注重结构性机会的挖掘。（点击查看更多基金异动）
5月11日消息， 赴港上市首个交易日，贝壳收跌0.03%报30.75港元/股，总市值1166.42亿港元。而其发行价为30.854港元/股。
千亿市值的贝壳，成交额仅为1598.27万港元。贝壳的普通股净收益为2.94元/股，按11日收盘价30.75港元/股（约合26.35人民币/股）计算，贝壳静态市盈率为8.96倍。
招股书显示，2021年，贝壳实现的净收入总额为807.52亿人民币，实现净利润5.25亿人民币。贝壳的收入主要来自房产交易和服务的收费和佣金。
据悉，按总交易额计算，贝壳是中国*的房产交易和服务平台，同时也在全球前三大商业平台之列。2021年，贝壳完成了超过450万笔房产交易，总交易额同比增长10.1%至3.85兆（38535亿）人民币。（文|《财经天下》周刊 刘镇）
对内，被爆“大规模裁员”；对外，被疑“逆势涨房租”。自如的困境，折射的是整个长租公寓行业的盈利模式仍不够清晰，亏损成为常态。
文｜《中国企业家》
编辑｜周春林
头图来源｜视觉中国
“我被毕业了。”入职自如将近两年的小胡掩不住苦笑。今年6月初，他突然收到被公司“优化”的消息。心里虽不情愿，但他也理解公司的决定，“关键还是疫情（影响）。”
小胡的遭遇，只是疫情之下个体与企业生存状态的一个缩影。6月以来，长租公寓行业巨头自如开启大规模裁员。据36氪消息，此次裁员比例约20%，涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。除一线业务部门，自如总部中后台及职能部门已经不到4000人。
自如回应《中国企业家》称，此为不实信息。“近期自如仅对个别部门进行正常的组织优化调整，同时一直在加大服务客户和业主的管家团队的招聘，为业主和客户提供稳定优质的服务。”不过，据多位员工反馈，受非一线城市业务拖累，自如目前出租率不及九成。
过去两年来，疫情让本就长期亏损经营的长租公寓行业“雪上加霜”，风波之中的自如正面对来自各方的拷问。对内，被爆“大规模裁员”；对外，还被疑“逆势涨房租”。尤其是因为近期多次被房客质疑疫情期间“暴涨房租”“收服务费”，自如深陷舆论漩涡。
2021年10月，自如通过股东会决议，任命创始人、CEO熊林担任公司董事长兼CEO，以接替于去年5月过世的贝壳创始人左晖。尽管左晖生前强调“自如是熊林他们的事”，但眼下，失去了灵魂人物的指引和陪伴，自如和熊林正面临一个更为棘手的现实。
熊林。摄影：邓攀
最直接的是经营压力。2020年疫情突袭，整个长租行业“雪上加霜”。根据今年4月贝壳在收购圣都家装时披露的关联公司自如集团业绩，2019~2021年，自如给贝壳贡献收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元，2021年尽管同比增长23%，但收入依旧只有疫情前的一半水平。
监管部门的态度更加明确。今年5月30日，北京市人大常委会官网信息显示，《北京市住房租赁条例》已在近日通过审议并正式公布，将从今年9月1日起正式实施。届时，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨，也将受到监管部门的干预。
对于外界关注的“房租波动”话题，自如表示，今年一季度自如租金无大幅波动，新一线城市有微幅下降；二季度环比波动幅度均在±2%范围内。总体来说，当前客户续约价格同比去年同期，平均涨幅在2.5%~3%，这一幅度显著低于一线城市普租价格在过去一年的涨幅。
显然，自如并不认可外界的论断。多位行业人士对《中国企业家》表示，除了应对外界的质疑和情绪、解决个别经营管理问题，自如还需对自身角色和价值定位做出调试，获得理解。“租房作为一个国内重要的民生行业，市场主体所承担的并非只有做生意、赚钱这一项。”
亦有行业从业者和观察人士对自如的生存境遇表达了理解。
在他们看来，一方面，为了规范市场，一定程度的租金监管确有必要；另一方面，加强对企业的扶持同样重要。构建一个长期发展的租赁市场，维持房租水平的合理稳定，不能仅仅依靠保障性住房，还需更多市场化主体的深度参与，“市场化与保障性租赁住房要双管齐下”。
风波长在
随着北京、上海等一线城市疫情防控取得重大成果，租房市场也在迎来新一轮复苏。与此同时，自如与租客的关系却在面临“割裂”。京沪多地均有自如的租客反映称，他们近期收到了房租上涨通知，涨幅在几十元到上百元不等，甚至有的租金涨幅超过20%。
对此，自如相关负责人曾回应称，主要原因可能是大部分业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定，以及个别房源在续约时确实因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素，导致出现了租金涨幅超过平均水平。
多名租客称，自如逆势“涨房租”的操作，让人难以接受。有网友谴责自如在发“疫难财”。还有租客称：疫情期间，自如没有保洁等服务却收服务费且不愿退款、管家更换频繁还不告知。在投诉平台上，关于自如不履行保洁和服务也不退款的投诉数量达1200多条。
这已不是自如第一次陷入“涨价”风波。
2020年疫情刚刚暴发时，就有一些自如租客在社交媒体及投诉平台中发布信息，称自如在疫情期间“坐地起价”，租金实际涨幅远超此前承诺的范围，疫情暴发期被催促回北京换房搬家。此外，自如还被质疑疫情期间“两头通吃”，即一边给租客涨价，一边给房东压价。
当时自如方面回应称：自如定价体系是集中系统管理，一线人员无权进行随意价格调整，出现租金浮动个例，也多为长租换短租导致，或者仅是个别租客房租调整。自如CEO熊林发文强调，“*没有针对疫情的任何价格钻营伎俩。”
摄影：邓攀
早在2018年6月，自如就曾被同业炮轰“助长北京房租暴涨”。一个月后，杭州阿里P7员工在租住自如房后患白血病去世引发热议，让自如一度陷入“甲醛门”风波。两个月后，自如下架了9个城市的全部*出租房源，待CMA认证机构检验合格后再行上架。
到底是什么推高了房租？熊林曾对《中国企业家》做过详细解释。他表示，这个事情的根本，第一个是供需，第二个是结构，第三个是城市化的大进程，第四个是收入水平的上涨。
“城市供需是根本。哪怕供需合理，收入水平上涨，房租也会涨。关于结构，今天很多人看这个问题非常不严肃、不客观，说我们那儿的房租涨了30%等等，首先这些数据我都不知道到底是不是真实的。作为机构，我们天天分析手里的数据，没有得出这种结论。”熊林说。
更早之前，在2016~2018年，快速扩张的自如还被质疑过“高价收房”。
有中介称，包括自如在内的机构抢房导致房租上涨，并会影响房东预期。熊林亦不认同：“租房是一个周期性波动很强的市场，机构在极度波动、极度个性化的市场里，承担了稳定性的作用。但是这些规律对于行业从业者来说，还有一个认识的过程。”
步伐放缓
11年前，自如刚刚起步。在熊林的印象里，其网站非常简陋，甚至连北京地图都是自己手绘出来的。他和团队的出发点非常简单——真实。“哪怕在手绘地图网站上点进去，你看到的每一套房、每一间房的每张照片、每件房内物品、每个价格信息，都应是真实的。”
在租房这个链条漫长且复杂、需求个性化的领域中，“真实”一直是大家持续关注且最易被诟病的话题。尽管当时的网站界面粗糙简陋，用户体验也不好，但因为真实，自如很快被大家接受。如今，在许多大城市，年轻人租房，就像订酒店一样方便。
自如原属于链家的一个内部创业平台。2011年10月18日，熊林在链家创始人左晖的支持下创立了自如，由此开启了房屋租赁产品和服务的“长租”模式。2016年6月，自如脱离链家独立运作，并迅速成为长租公寓领域的龙头。
在北京、上海等不少大城市，自如成为很多年轻白领尤其是毕业生租房的*。根据公开数据，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州10座城市布局，累计为50万业主、500万自如客提供服务，管理房源超100万间。
但据自如内部员工反映，与此前公开的100万间房源对比，自如目前的房源数量已经降到85万间，减少了15万间。对此，自如未予回应。
自如一度备受资本青睐。早在2018年1月，自如就宣布完成40亿元A轮融资，估值200亿元。由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。这是当时中国长租公寓行业规模*的一笔融资。
彼时，在政策支持下，长租公寓作为地产细分子行业之一，迎来黄金发展时期。随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务方面。
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狂飙突进的结果，是各地长租公寓频频“暴雷”，租客和业主都成为受害者。随后，长租公寓市场也迎来了最强监管，火热的行情迅速冷却。自如的最近一轮融资，发生在2020年3月，软银愿景基金投资了10亿美元。此后，自如再无披露新的融资进展。
经过“大洗牌”后，长租公寓市场开始放缓步伐。去年，蛋壳公寓从纽交所摘牌；今年初，上海市第三中级人民法院裁定受理青客公寓破产清算一案。如今，青客公寓已不符合纳斯达克交易所上市规则中的公开持有股票*市值规定，退市已成定局。
“虽然严峻的疫情防控形势带来了很大挑战，但2021年我们就启动了模式转型和产品升级，保障经营稳定、各项业务稳健增长。”在*回应中，自如还披露了一组数据作为佐证：
2022年一季度，新的业主委托出租模式“增益租”委托量比去年同期增长超过400%；“友家”“心舍”新产品房源分别同比增长近360%、600%；豪宅线“曼舍”新增房源同比增长近56%；集中式“自如寓”“自如里”新增房源同比增长56%。
盈利难解
对外涨价、对内裁员，根子上还是“不赚钱”。
《2021中国城市租住生活蓝皮书》指出，2021年我国住房租赁市场规模已达到2万亿元，按照年均2%的城镇化率看，2030年将达到近10万亿元。从体量来看，市场充满诱惑，但这又是一个受到强监管的民生行业，玩家们已不能再用传统方式谋得生存，盈利更是难解。
空白研究院院长杨现领曾在链家和贝壳研究院担任*副总裁，长期研究租赁市场，面对《中国企业家》的疑问，他用“租金收入的弹性稳定”来解释这一局面。
杨现领认为，中国租赁行业中的消费者，也就是租客，以进城务工的农民工、蓝领工人和刚毕业的大学生为主，他们本身没有什么消费能力。很多在大城市奋斗的人，收入即便增长，也不会花很多钱去租房，或者扩大租房开支，这从根本上就抑制了房租涨幅。因此，从需求端来看，“不仅是政府不允许房租暴涨，房租增长的底层动力也是没有的”。
其次，从国内供给来看，由于租金回报率较低，大部分人还是希望通过房价而非房租上涨来实现回报，因此出租意愿不高。如果出租，交给机构再装修，相当于房东把自己该承担的成本风险也全部给了机构，而房东自己又必须要求确定的刚性兑付回报，就是机构每个月要给房主打房租过去。因此，“一边是租不出去，有空置率，所以租金涨不上去，一边机构要对房东做刚性兑付，还要承担装修成本，我觉得（任何）一个正常企业都无法承担这个问题”。
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此外，从运营角度来讲，中国租客的平均租住周期只有八个月，这意味着，机构需要经常花钱获客，这是一笔很大的代价。对比国外，“比如德国的租赁运营机构很强，是因为他的租客的租住周期是3年，英国有4到5年，日本也有2到3年。这些天然条件都不太支持租赁运营机构的长大，更难谈到盈利了”。
“所以，真正盈利的不是企业，是那些大量的分散的不规范的‘二房东’，因为：第一，他拿房时可能会便宜；第二，他可能无底线，各种手段都用；第三，他们自己比较勤奋，什么都自己做，不用请太多人，把运营成本也降下来了，其实赚的是辛苦钱。”杨现领总结称。
原我爱我家*副总裁、景晖智库创办人胡景晖对《中国企业家》表示，租金收入仍然是租赁运营机构的重要盈利来源。但由于租金回报率过低，社会资本参与度不高，导致整体供应量不足，这是目前国内租赁市场的核心问题。
“从投资回报来看，租金太低；但从居民收入来看，租金又太高。这是一个两难困境。”胡景晖表示。在他看来，需拉长时间解决这个问题。结合国际经验，长租产业的盈利模式并非完全不清晰，但参照国内现实，如何将租赁产业变成一个长期可持续的产业，更加值得关注。
“要么是持有模式，要么就是‘二房东’模式，自如以前是这么做的，现在也在搞轻托管模式。这个行业如果你不靠持有，那它实际上就是一个靠服务、靠长期运营的一个挣辛苦钱的行业。”由此，胡景晖建议，政府在加强监管的同时，也要考虑现实，“包括自如在内的很多长租企业因疫情受到重创，基于稳定市场的考量，政府层面也要给到企业一些政策支持和优惠。”
胡景晖注意到，自去年夏天开始，从土地供应到减税降费，大部分政策性优惠都指向了保障性租赁住房，但忽视了市场化租赁住房，这让他有些担忧。“很多城市要求，保障性租赁住房价格低于同地段、同品质的市场化租赁住房15%~20%，几乎就把政策所有的优惠都对冲掉了，这就使得租赁住房未来就是微利，或者一不留神就亏损，那谁会来干呢？”
胡景晖建议，在解决房屋租赁市场的问题上，需要保障性和市场化租赁手段双管齐下：一方面，弹性制定租金限制比例，将租金控制在一个合理的利润空间内；另一方面，也要给到市场参与主体更多的政策支持，让保障性和市场化租赁住房都发展起来。
从商业本身来讲，很大程度上，长租公寓行业的盈利模式仍然不够清晰，亏损成为常态。这也是很多企业历经风口后随即陷入困境、甚至折戟的主因。
而在熊林看来，科技驱动居住和服务时，能真实为产业带来变革或变化的领域，才是未来自如团队需要努力的方向。
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