reits申购(启动资金是什么意思)
reits申购(启动资金是什么意思)
炒股太难？小编带你从零经验变为炒股大神，今天为各位分享《「reits申购」启动资金是什么意思》，是否对你有帮助呢？
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作为一类创新型基金产品，公募REITs凭借低投资门槛、与股债的低相关性、可场内买卖等特性，获得越来越多投资者关注。11月29日华夏越秀高速REIT等第二批公募REIT开始面向公众投资者发售，再次将这一创新型基金产品推向聚光灯下。
业内分析人士表示，公募REITs是除股票和债券外的第三大类资产，既有股性，又有债性，其投资逻辑与投资股票和债券不同，属于风险适中、收益稳定的一类资产。像华夏越秀高速REIT这样以高速公路为底层资产，项目各方又均是行业头部资产的项目，值得投资者关注。高速公路作为重要的基础设施，具有较为稳定收益的特性，高速公路资产属于特许经营权类资产，受市场环境、宏观经济和产业政策的影响相对较低，被视为公募REITs底层资产的优质选择。
据悉，华夏越秀高速REIT（180202）发售的基金份额总额为3.00亿份，由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成，公众投资者发售的初始基金份额数量为0.27亿份，基金份额发售价格为7.1元/份。公告显示，基金募集期为2021年11月29日起至2021年11月30日止。若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售。若预计募集首日有效认购申请全部确认后，公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。基金募集期间投资者可以多次认购基金份额，场内认购每次认购份额为1000份或者其整数倍；场外认购每次认购金额不得低于1000元（含认购费）。
受机构投资者追捧
作为创新型投资产品，公募REITs一直是机构投资关注的焦点。首批发行的9只公募REITs在发行当天就瞬间“引爆”市场，不仅一日售罄，而且多数配售比例低于10％，个别产品甚至低至1.759％，一度刷新了公募基金配售比例的新低记录。
第二批公募REITs网下询价情况显示，机构投资者对第二批公募REITs的关注度高于首批项目。在11月19日网下投资者询价环节，华夏越秀高速REIT就受到机构投资者追捧。根据公告显示，有认购意向的资金量达到初始网上下发售份额数量的45倍，剔除无效报价后，拟认购数量总和为278,410万份，为初始网下发售份额数量的44.19倍，有效报价认购倍数为38.41倍。
图片来源：华夏越秀高速REIT发售公告
业内分析人士表示，网下询价的火爆景象显示了投资者对该产品投资价值的认可。后疫情时代，国内整体经济维持着复苏向好的大趋势，公募REITs作为与大环境高度契合的一种全新的金融创新产品，自然会受到资本市场的高度关注和追捧。
此外，首批公募REITs在二级市场收益表现出色，也让更多投资者开始关注公募REITs的投资价值。根据Wind数据显示，首批9只公募REITs自2021年6月21日上市以来，截至11月24日平均涨幅为16.81％，8只产品获得正收益，*涨幅超过27％，收益可圈可点。（此处的收益率来自于公募REITs产品上市后的交易价格上涨，而不是持有产品本身的净值变化。数据来源：Wind，中信证券，数据截至2021年11月24日）
较低门槛参与大基建机会
REITs音同“瑞次”，英文全称Real Estate Investment Trusts，直译通常称为“不动产投资信托基金”。它将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险，本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划。范围涵盖涉及公路、园区、仓储物流等等，是重要的资产配置工具。REITs就是针对那些没有大量资本直接投资于不动产的普通投资者，将不动产等分成小额有价证券，让公共投资者可以通过公募基金以小额资金参与，以获取不动产类资产的回报。
公募REITs有望获得长期稳定的分红收入，长期回报率较为可观。和上市公司分红不同，公募REITs是强制要求分红的，比如华夏越秀高速REIT就在合同中写明：“收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％”因此有望获得相对稳定的收益。同时基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。
根据NAREIT的统计数据，与过去20年间标普500、罗素2000和巴克莱美国国债指数同期收益率相比，美国权益类REITS指数年化回报超过10％，长期收益更有优势。
美国市场各类资产统计区间年收益率情况（％）
而且大部分公募REITs投资于不动产所有权，收益与风险介于股票和债券之间，与传统股债风险收益有显著差异，具有较好风险分散效果。从美国市场来看，作为现金、股票、债券之外的第四类资产，在过去20年，NAREIT的权益型REITs指数与各大类资产的相关性均不超过0.6。公募REITs的标的资产具有较强的抗通胀、保值功能。所以将公募REITs纳入组合，都能够起到分散风险、优化组合资产配置的作用。
数据来源：wind，中信证券，截止2021-08-31
而且公募REITs产品可以在交易所进行公开交易，投资者准入门槛低，流动性强；上市REITs 产品信息披露制度完善，且将绝大部分收益分配给投资者，运营透明度较高。
底层资产质地优良
公开资料显示，华夏越秀高速公路REITs的底层资产是汉孝高速，项目位于“九省通衢”、“祖国立交桥”湖北武汉。该项目是福银高速（G70）的重要组成部分，同时连通京港澳高速（G4）和沪蓉高速（G42），是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。项目相关信息如下图：
资料来源：华夏越秀高速REIT询价公告
高速公路行业经营收入即期收取，现金流充沛，且不存在商品积压、赊销等问题，从而保障了高速公路行业经营和财务的稳健。与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益稳定等特点。
从汉孝高速近几年营收情况看，也能够充分体现了收费公路作为重要的基础设施，收益水平相对稳定的特性，也因此很适合作为公募REITs的底层资产。
资料来源：华夏越秀高速REIT询价公告
根据可供分配金额测算报告，项目2021年10-12月和2022年度期间的预测年化分派率分别为7.70％和7.87％，能为投资者提供相对稳健的现金流。
资料来源：华夏越秀高速REIT询价公告
整体看，公募REITs具有长期可靠且具有增长性的分红收入。让个人投资者有机会以较少的资金参与到大型基建项目中，分享国家经济高质量发展的红利。
具有*底层资产的华夏越秀高速REIT，无疑对配置型投资者有着很大吸引力。不过上述资料也显示，华夏越秀高速REIT发售总额中战略投资者占比70％；网下发售份额占比21％；公众发售份额占比9％。应该说留给个人投资者的份额比例并不算多，可谓机会难得。
强强联合打造精品
当然评判公募REITs的优劣，仅看底层还不够。在华夏越秀高速REIT的整个产品架构中，底层为基础设施，通过持有ABS取得基础资产完全所有权和经营权；公募基金持有ABS份额，个人或者机构投资者持有公募基金。所以底层资产运营方（原始权益人）、ABS管理人以及公募基金管理人三方的实力，都对公募REITs最终的表现起着关键作用。就华夏越秀高速REIT而言，其参与创设的几方可谓是强强联手。
越秀（中国）交通基建投资有限公司是华夏越秀高速REIT的原始权益人，将持有30％的公募基金份额。母公司越秀交通（01052.HK）1997年在香港上市，是国内第一支在香港上市的公路红筹股，是深耕公路投资运营25年的国有控股上市公司，优良资产储备充足，也是经验丰富的市场化公路投资运营商，其背后的越秀集团是REITs资产管理先行者，拥有超过15年的REITs资产管理经验。
ABS管理人中信证券是行业头部券商，2014年，中信证券就发行了国内第一单类REITs产品——中信启航项目，为国内类REITs业务创建了交易架构标准。截至2021年6月末，中信证券作为计划管理人和销售机构发行的类REITs产品共20单，累计发行规模427.6亿元，占全市场总发行规模的25.32％，位列市场首位。
基金管理人华夏基金，从2015年就组建了专门的REITs团队，后发展成为基础设施及不动产投资部门，目前已配备多名具备基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验人员，并在REITs的投资、研究、交易、风控、运作等关键环节搭建了功能强大的技术支持系统。华夏越秀高速REIT的拟任基金经理马兆良、林伟鑫、孙少鹏均具有5年以上基础设施投资和运营管理经验。
以上这些都将为华夏越秀高速REIT（180202）在存续期内的高效平稳运行提供强有力的保支持。
资料显示，华夏高速公路REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购与赎回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易，上市首日涨跌幅限制为30％，上市首日以后涨跌幅限制为10％。个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，是不能通过基金赎回的方式卖出的，需要转场内进行卖出，以满足资产的流动性需求。产品上市以后，基金管理人、资产支持证券发起人，将会采用邀请做市商进行流动性管理、邀请其他资管产品参与产品投资和提供场内流动性、利用公司内部产品和自有资金提供流动性等多种方式，维护产品流动性。
风险提示：1、本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险（R4）。2、本基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证*收益。7、投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料中推介的产品由华夏基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。9、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
本文源自中国基金报
编辑导语：抖音成为了国民级的APP，也少不了出现一些付费课程，那你是否被割韭菜了呢？本文作者认为绝大多数人都不适合在抖音付费，感兴趣的小伙伴一起来看看吧。
虽然我一再鼓励大家要为知识、为认知付费，但事实上，绝大多数人都不适合付费。
这段时间在抖音上，某透糖，某蓝、某参、某诺、某一舟、某狼等各种各样网红博主因收取培训费、会员费被吐槽。
上有五六十岁的大妈想学抖音，下有二三十岁的大学生贷款分期支付七八千的想学千川投流，还有企业老板支付几十万为了打造个人IP，最终都落得一场空。
尤其是抱着付费就能赚到钱的想法，最后的结果就是觉得自己被割韭菜了，越来越不敢付费学习。
那么村长在这里想告诉各位，为什么你付了费也学不了，也赚不到钱。
一、底层系统能力的缺乏
很多人在抖音上花钱去参加IP打造课程、千川投流、矩阵店铺等等，但为什么有课程，你还学不会呢？
因为你缺乏了底层系统的能力，这到底是什么呢？
举个例子，别人教你拍短视频，告诉你要买什么拍摄工具、收音设备、剪辑软件、怎么配乐、配文字、怎么制作封面，这些你都学会了。
但是你普通话说不准，或者你没优质的货源，没有足够多的启动资金，那不白瞎嘛？
最重要的是，想拍好短视频核心不是拍摄技巧，而是内容生产，比如文案、脚本结构、故事设计。
这些东西哪是一两节课程能够学习掌握的呢？
再如前几天罗永浩说的，你觉得自己很厉害，想去大学当老师，但是你连教师资格证都没有。
或者你想去开滴滴赚钱，哪怕你把滴滴平台的规则都研究清楚了，车也买了，但你没驾驶证啊！
这就是我们说的底层能力的缺乏，去做许多事情是需要具备一些基础条件的。
二、一对一的服务，更多是噱头
一个真正有能力变现的博主，一定无法满足多数普通会员的一对一服务。
他要有那时间，说明他的课程卖的并不好。
所以你如果以为自己交了钱，就可以随时随地享受到专业及时的服务，那是不可能的。
你想想，你就付了几十或者一二百块钱，怎么可能会有一对一服务，对于群主来说投产比不划算啊！
所以，千万不要相信付费金额在100以内，还有一对一服务这么一说。
也正因如此，你自己付费之后的收获感是很低的，多数问题还得靠你自己摸索，当然就觉得被割韭菜了。
三、录播课的培训效果，肯定是不好的
花几百块钱甚至是几千块钱，得到的培训多半是录播课，尤其是在疫情当下，线下培训的课程成本更高。
对于博主来说，当然希望学员付费看录播课程就行了，他的成本是*的。
但录播课带来的问题就是无法解决学员个性化的问题，也无法集中进行培训。
许多学员哪怕付了钱，也一定会缺席上课，录播课主动去听、去完成作业的是很少的。
当然也有些博主会拉群进行线上统一组织学习，但事实上，这种培训方式和录播课程没啥区别。
因为一般培训都在晚上进行，老师有固定的上课时间，学员提问就只能泛泛而谈了。
而且没有参加线上培训的人，老师解答过的问题他也不知道，这个线下集中培训是完全有差距的。
四、赚钱不是教出来的
关于这个观点，有些人也许不认同。
他会说，某某去参加了什么电商培训班、参加了抖音培训班、西瓜视频等之类的，回来之后就把店铺、账号做起来了。
各位真的以为，他是靠一两天培训做起来的吗？
或者说，你真的以为靠培训就能做起来吗？
还是我们第一点强调的，大家忽略了底层的逻辑。
其一、快速赚钱，培训生产是不可能的，否则这就是富人流水线啊，干嘛不带自己家人，非要带上你呢？
他能让你月入过万，为啥还只收你几千块钱的培训呢？这不是做慈善嘛？
其二、一个从来没卖过服装、不懂服装搭配、没有服装货源的人，去参加了一趟抖音短视频培训，回来就能做服装号了嘛？当然不行。
大多数在抖音上能把账号、店铺做起来的，都是有前提的，比如自己是厂家、是主持人、是企业家、是线下做咨询服务的、是医生、是车商，只是学习了解了抖音，回去换了一个渠道而已。
比如抖音上有很多做发型的设计师，他以前是把店铺开在热闹的街道上宣传，现在是换了抖音来宣传。
但是，会设计会做造型才是根本啊！
你从来没写过文章、从来没做咨询、从来都没有经历过，就能靠几天或者几百块钱的课程学会了，这不扯淡嘛。
这也是为什么许多人选择去加盟一些奶茶店、卤味店、服装店、水果店、小吃店倒闭的原因，因为他只有钱和付费学习了七八天而已。
但是开一家店不仅仅是会做啊，还要懂管理、懂销售、懂维护啊，很多人忽略了这些。
五、无法让你，快速获得资源
对于没资源、没项目、没技术的小白来说，尤其是我前面提到的宝妈、退休老人、刚毕业的大学生等等，这些人都不适合付费，尤其是付500元以上的学费。
付费圈子里有许多社群比较知名，比如生财、淘金、群响等，许多粉丝也有加入过。
你说这些社群没价值嘛？
当然有价值，但为什么对于你来说没价值呢？
其一，这些社群里面分享的项目太杂太多了，闲鱼、淘客、抖音、微头条、千川、外卖、跨境电商、地推拉新等等。
但是这些内容其实并不是为你服务的，而是为那些有资源、做过类似项目的人看的。
因为你看了，最多说一句牛逼。
而那些做过类似项目、有团队的人看了，就是一句立马干。
就好比你做过淘宝店群、让你去做闲鱼、拼多多、抖音无货源的时候，你就很清楚了。
其二，有些人特别喜欢去认识一些所谓的大佬，以和大佬在一个群、添加了微信为荣。
但是这有啥用呢？
一个宝妈、一个大妈、一个大学生加了一个年入百万、千万的大佬你真以为有用？
完全没用啊！他们又没啥资源，能和他们说啥？他们会免费教你吗？他们会把自己的资源拿出来给你嘛？
当然不会了！
所以，你原本就没啥资源，去加入那种老板群、私董会，一点意义都没有，别人没有理由搭理你啊！
六、为什么有钱人愿意被割韭菜
有人会说，你说别人割韭菜。
难道那么多老板去向这些人付费，是傻吗？他们难道不知道吗？
当然老板不傻，但是老板思考的角度不同、拥有的资源不同和普通人不同。
其一老板的试错成本足够高，你是好不容易凑出几千块钱或者几万块钱来付费。
而许多老板是每年必须要花钱去付费，他们能够通过大量的付费去筛选哪些才是适合自己的。
包括一些大企业的员工也有这样的机会，以前我在方太的时候，不同级别的员工每年有一笔不同金额的学习成长基金，是必须要花出去的。
所以对于他们来说，已经习以为常了，一定会有被割韭菜的情况，但在自己的承受范围内，而普通人不行。
其二老板是真的去学习吗？不一定的，多数老板是去混资源的，相互利用而已。
因为你是普通员工，所以你认识一个身价千万、过亿的老板，其实和你没啥关系。
但对一些老板来说，花个几千或者几万认识一群老板，和他们在一个群里、有机会一起线下学习、交流，这个钱就是值得的。
你以为他是花钱的，其实他是去做销售的，是去赚钱的。
也许他花了10万块钱加了五个企业家私董会，前面四个社群一个资源都没有对接成功，但可能第五个付费社群就找到一个合适的客户或者渠道了，就能把钱赚回来了。
别人卖豪车疯狂的去加各种中高端付费圈子不就是这个道理吗？
但是一个卖豪车的销售专员和销售总监或者总经理，在群里面实现销售的结果是不同的。
尤其是普通人一年最多只能付费三五千，但许多老板一年能花三五十万在资源、渠道、人脉上付费试错，他的成功机会当然就比你高了。
所以，对于绝大多数普通人来说，都不适合付费，尤其是一开始去交几千、几万块钱的付费课程和社群。
好了，村长今天就此，期待各位转发、评论、点赞。
#专栏作家#
十里村，微信*：十里村（shilipxl），人人都是产品经理专栏作家。偶尔分享生活，关注电商、科技，新事物。
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华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 胡金华 上海报道
近6%的年化投资收益率，对于庞大的保险资金而言，无疑是非常具有诱惑力的一块“肥肉”！而从5月31日宣布发行，仅半日就完成募集的首批公募REITs产品就受到了险资的疯抢。
“额度不够，因为我们参与战略配售，拿到配额后还要分给其它保险公司。从保险资金的配置角度来说，以基础设施为底层资产的公募REITs无疑是非常优质的投资标的，而且这次我们之所以非常积极的参与到战略配售中，还在于这九只产品的基础设施项目很吸引人。比如招商蛇口的产业园建设万融大厦与万海大厦，浙江沪杭甬高速收费公路项目，以及苏州工业园区国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期项目，苏州工业园区去年的GDP达到近300亿，落户在园区内的全球高科技企业也众多，参与这样的REITs对于险资而言，只会嫌少。”6月2日，上海一家大型保险资管人士告诉《华夏时报》记者。
而据本报记者统计，在这九只公募REITs中，保险资金是除原始权益人的战略配售的重要来源，包括泰康人寿、中国财产再保险、平安人寿、中国人寿再保险、大家投控、中国保险投资基金六家险资入围首批发行的除华安张江光大园外八只基础设施REITs战略配售，保险申购金额达到81亿元，占比15.7%，是仅次于券商自营的第二大认购来源。
在受访的多家保险机构人士看来，基础设施REITs的开闸，为险资进一步扩大投资拓宽了渠道，而未来高达6万亿的市场，保险资金的身影也将无处不在。
一朝开闸险资抢
据记者统计，以泰康人寿、中国财产再保险、平安人寿、中国人寿再保险、大家投控、中国保险投资基金六大战略配售险资中，泰康人寿在首钢绿能、盐港REIT、普洛仓储REIT的战略配售中份额占比分别为5.5%、7%、20%；中国保险投资基金，分别在蛇口产园、浙商证券沪杭甬高速REIT、普洛斯仓储REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT和富国首创水务REIT战略配售份额中为5%、2.1%、1.78%、1.8%、1.2%。
“到目前为止，保险类战略投资者申购金额*达33.36亿元，占比达到34.64%，其中，合计申购金额前两名机构为泰康人寿、中国平安，分别占保险类合计申购金额的41%及27%。”6月1日中信证券发布的研报数据显示。
中信证券研报进一步分析，从配置情况来看，保险机构看好物流仓储，该类REITs的认购金额占总金额的比例为59.75%。总体来看，公募REITs与长线寻求稳定收益的资金高度契合，未来保险等投资者比重有望进一步提高。
在参与战略配售的保险机构眼中，这次发布的基础设施标的非常不错。
“2021年是‘十四五’开局之年，交通领域推出的第一份重磅文件《国家综合立体交通网规划纲要》指出，交通基础设施的数字化率要达到90%，并明确到2035年我国基本完成泛在先进的交通信息基础设施。这一目标与国务院2019年《交通强国建设纲要》提出的大力发展智慧交通、综合交通大数据体系的整体思路彼此联系又层层递进。作为长三角首条智慧化的高速公路，已经率先实现了道路基础设施数字化、车路感知协同化、数据处理智能化、出行服务*化、客货运输绿色化、关键技术产业化等关键改造，而且沪杭甬高速也是全国车流最密集的高速公路之一，已经实现盈利，对于该REITs的收益，我们是非常有信心的。”6月3日，一家获得该项目配售的险资负责人告诉《华夏时报》记者。
而作为另外一个长三角重点REITs产品，苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金的基础设施项目为国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期项目，其发行也有足够的底气保证产品的收益。
“去年苏州工业园区实现地区生产总值约2900亿元，同比增长约6%；进出口总额920亿美元，增长5.6%；实际利用外资19.7亿美元，增长100.6%，创历史新高；2020年，园区新引进科技创新项目1086个，其中新兴产业占比82%；全年认定国家高企744家，有效期内国家高企1837家，增长31%；13家企业上榜中国潜在独角兽企业榜单，占江苏全省一半；2630家企业入库*科技型中小企业，较去年翻番。其中，新增注册外资35.2亿美元，增长81.4%；新设外资项目295个、增资项目142个，新兴产业占比70%以上。2020年，园区生物医药、纳米技术应用、人工智能产业三大战略性新兴总产值达2494亿元，增长22.9%。这些数据都是工业园区成功发行REITs产品的优势。”6月2日，一位来自苏州工业园区财政局的人士也对《华夏时报》记者称。
根据数据显示，苏州工业园区产业园区REITs由中国保险投资基金获得战略配售。
6万亿市场寻“好”项目
自从去年8月证监会发布公募基金发行基础设施REITs指引后，就有机构预测，参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币。
而随着万亿级公募REITs发行“大潮”的临近，早就于2015年试水发行的公募REITs产品收益也引发业内关注。
本报记者梳理发现，在2015年7月，鹏华基金成立了鹏华前海万科REITs，该产品以深圳前海地区商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易。该产品自成立至今，复权单位净值为1.3508元，年化收益率为5.87%。
值得一提的是，此前，中国保险资产管理业协会秘书长曹德云对于保险资金投资公募REITs产品曾分析指出，低利率环境下基础设施REITs具有长期配置价值，在当前资产荒加剧的背景下，基础设施REITs将进一步扩大保险资金的投资渠道，有利于丰富保险资金配置的资产组合，有效分散和对冲投资风险，激发和拓展保险资金潜在的投资空间，实现资产负债的均衡发展。
“REITs作为长久期、稳定性经营及高成长性产品，较为吻合保险资金、养老金等中长期资金需求。在美国、日本、新加坡等国家，保险机构都是REITs市场的主力投资机构。国内基础设施投资正处于从公益性到商业性转型阶段。”曹德云称。
而在保险资管人士看来，随着产品线的延伸，公募REITs市场基础资产也会变得越来越多，但是从保险资金的角度来看，无论是之前的试点还是现在的首批产品，其基础资产都集中在我国三大经济中心圈，因此收益更有保障，而未来的REITs产品和形式将成为决定险资参与其中的重要因素。
中国基金报记者 陆慧婧 方丽
REITs的横空出世是2021年的大事件。
今年陆续上市的11只公募REITs基金给投资者带来了不小的惊喜，上市以来平均上涨25.49%！在辞旧迎新之际，公募REITs又迎来新的进展。
基金君发现，鹏华基金在深交所正式申报了一只名为鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金的公募REITs，目前处于接收材料状态，这也是今年以来上报交易所的第15只公募REITs，同时也是首单清洁能源REITs。
又一只公募RETs正式上报
2021年7月2日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，资产范围新增了清洁能源和保障性租房以及旅游基础设施，公募REITs基础资产范围迎来扩容。
如今，在2021年与2022年新旧交接的时刻，公募REITs正式迎来了首单清洁能源REITs上报。
深交所网站显示，鹏华基金于12月30日正式申报了一只名为鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金的公募REITs产品，对应的专项计划名称为国信证券深圳能源清洁能源第一期基础设施资产支持专项计划，基础设施项目类型为发电项目，招商银行担任基金托管人。
事实上，深圳能源早前曾在上市公司公告中披露过该项目的具体情况。据深圳能源8月27日发布的《关于开展东部电厂（一期）公募 REITs 项目申报工作的公告》，深圳能源拟以东部电厂（一期）项目申请参与基础设施公募 REITs 试点。资产范围包括东部电厂（一期）项目的 1#、2#、3#机组、房屋所有权及其占用范围内的国有土地使用权等，装机容量 3×390 兆瓦。
根据公司董事会七届一百二十次会议决议，公司已设立全资子公司深圳市东部电力有限公司，公司、深圳能源集团股份有限公司东部电厂已与东部电力签署《划转协议书》, 将东部电厂（一期）涉及的相关资产、负债等划转至东部电力,由东部电力作为东部电厂（一期）项目的项目公司。
根据目前初步评估结果，底层资产估值约人民币 34.89 亿元，最终发行价基于资产估值和网下询价结果而定，基金期限为99年，募集资金将用于公司新建的清洁能源项目。
基金公司都在积极布局
作为今年公募基金创新产品的一大风口，无论是上市公司还是基金公司，布局公募REITs热情不减。
12月18日，哈投股份对外发布《关于开展基础设施不动产投资信托基金（REITs）项目申报发行工作的公告》，公告中称，公司拟申报发行公募REITs项目的初步方案是拟选取哈尔滨哈投投资股份有限公司供热公司及哈尔滨太平供热有限责任公司持有的供热业务相关资产及权益作为公募REITs底层资产，进行基础设施公募REITs的申报发行工作。
哈投股份表示，本次公司拟申报发行公募REITs，即通过资产上市的方式，对公司供热基础设施资产进行二次上市，吸收社会资本，盘活存量供热项目资产，加快公司资金周转，为建设热源替代项目腾挪资金，为退出现有项目提供多重路径，未来还可以通过资产扩募，不断形成投资的良性循环。
已经上报的部分公募REITs产品也迎来*进展，华夏基金11月初上报的华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金最近接到交易所的反馈意见。
反馈意见包括请基金管理人结合同一区域高速公路近三年车流量变化情况、未来竞品高速公路对本项目的影响等因素，对交通量增长假设参数、项目估值的合理性做出充分说明；请基金管理人充分披露基金成立后项目公司对外贷款的相关安排，包括但不限于贷款行、相关利率及对可供分配金额的影响等，并充分揭示相关风险；请基金管理人补充说明同时管理 2 只高速公路 REITs 是否存在利益冲突？如有，请提出有效的防范措施并充分揭示相关风险；请基金管理人详细说明基础设施项目现金流归集、管理机制，及资金安全保障相关安排等七大方面问题。
据基金君了解，目前行业内也在积极筹备下一批项目。新一批储备项目包括仓储资产、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型，多位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs试点重点支持区域。
不少基金公司都在行动之中，招兵买马、寻找项目都是必选动作。
Reits上市以来表现神勇
平均涨幅超25%
华夏、建信两只公募REITs于日前相继上市，获得市场认可，建信旗下REIT首日还出现30CM涨停，这些数据都显露出这类产品受欢迎程度。
从整体来看，目前已经上市的11只公募REITs均获得较好表现，期间几乎所有REITs产品都在上涨，部分的涨幅甚至超过40%。
具体来看，首批REITs在6月21日正式上市交易，全天涨幅达9.95%。从总成交额来看，全天9只公募REITs总成交额达到18.6亿元。截至12月17日，首批9只公募REITs自上市以来平均涨幅为23.7%，全部取得正收益。其中富国首创水务REIT上市首日至今涨幅*，达46.3%。红土创新盐田港仓储物流REIT表现同样领先，涨幅33.04%。
若加上华夏和建信两只产品，这11只REITs产品整体上市以来的涨幅也达到25.49%，表现令市场惊叹。
谈及此类产品的亮眼表现，一位基金公司人士表示，这类产品受到欢迎，一是一级认购的时候倍数都比较高，很多投资者欠配所以上市的时候可以继续买入；二是REITs项目基本面都比较好，有二级溢价的空间。
另一位人士也表示，公募REITs整体赚钱效应良好，是多方面因素共同作用的结果。其一公募REITs的产品特点结合优质的底层资产。随着基础设施REITs推出，使得优质基础设施资产与REITs金融产品相结合，通过基金份额化降低了投资门槛。为市场提供了股票和债券外的可选标准化产品，扩展了个人投资者和机构投资者的投资品种。首批公募REITs在选择项目标的时，对产权、现金流等条件提出了高要求的筛选，属于较优质的基础设施资产。
其二，公募REITs的投资价值吸引存量和增量投资者。对于关注首批REITs上市的投资者前期多持观望态度，但随着公募项目运营稳定，市场走势，分红表现，存量资金出现了不断关注公募REITs。随着第二批产品的扩容，场外的增量资金也开始积极参与配置公募REITs产品，共同推动了公募REITs的良好二级市场表现。
第三、监管层允许保险资金直接投资于公募REITs基金也有促进作用。多数保险投资机构已积极参与第二批公募REITs基金份额的战略配售与网下发行。
第四、宏观市场行情的变化让公募REITs备受资本青睐。今年资本市场的表现特征是高通货膨胀、低利率，优质资产稀缺。伴随着政策引导，部分投资风格稳健中长期的投资人，逐步关注到REITs产品配置上。公募REITs项目的基本面向好，配售与配置价值逐步凸显。促使成为新的选择。
不过，业内人士提醒道，虽然REITs有众多的优点，首批REITs上市表现也非常*，但REITs的风险也不能忽视，有些产品涨幅过大，建议投资者们结合自身情况谨慎投资。
发改委又出重磅文件
近日又有重磅文件出炉。国家发展改革委办公厅发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。
这一通知显示，“十四五”规划《纲要》明确，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。按照“十四五”规划《纲要》及实施机制明确的分工安排，为贯彻中央经济工作会议精神，进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，推动盘活存量资产、形成投资良性循环。
同时，加强与证监、行业管理、城乡规划、自然资源、生态环境、住房城乡建设、国资监管等部门的沟通协调，共同解决项目推进过程中存在的问题，尽可能压缩项目准备周期。
在依法合规的前提下，重点围绕项目手续完善、产权证书办理、土地使用、PPP和特许经营协议签订、国有资产转让等，协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持，加快无异议函等相关手续办理，落实各项发行条件。
此外，鼓励结合本地区实际情况，借鉴先进地区经验，研究出台有针对性的支持措施，支持本地区企业积极参与基础设施REITs试点。对成功发行基础设施REITs的企业，研究在资金安排等方面给予优先支持，充分发挥示范引领作用。
附：全文
国家发展改革委办公厅关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知
发改办投资〔2021〕1048号
各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：
“十四五”规划《纲要》明确，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。按照“十四五”规划《纲要》及实施机制明确的分工安排，为贯彻中央经济工作会议精神，进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，推动盘活存量资产、形成投资良性循环，现就有关工作要求通知如下。
一、加强宣传解读，调动参与积极性
各地要进一步加强新闻宣传和政策解读，介绍基础设施REITs在降低企业资产负债率、防范和化解隐性债务风险、提高企业再投资能力、提升基础设施运营效率、促进投资良性循环等方面的积极作用，鼓励企业拿出优质资产参与试点，促进企业实现轻资产运营。适时组织行业管理部门、原始权益人和金融机构等开展业务培训，普及相关政策规定，讲解操作规则，提升业务水平。总结推广典型经验和成功案例，不断提高各方面参与基础设施REITs试点的积极性。
二、摸清项目底数，分类辅导服务
根据本地区基础设施现状、项目自身条件和前期准备情况等，认真梳理意向项目和储备项目，对符合条件的项目做好分类储备。全国基础设施REITs试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库。及时对项目进行分类辅导，加强项目谋划、储备、申报等全过程服务，推动做好发行准备工作。
三、安排专人对接，做好服务工作
完善项目推进工作机制，对每一个储备项目，都要明确专人对接，压实工作责任，切实加快项目进度。项目负责人员要与原始权益人、基金管理人等加强沟通，及时掌握项目进度和存在问题，全力提供政策咨询等服务。各地发展改革委每月要进行一次项目调度，动态掌握项目进展，有针对性地开展辅导工作，为项目顺利申报发行打好基础。
四、加强部门协调，落实申报条件
加强与证监、行业管理、城乡规划、自然资源、生态环境、住房城乡建设、国资监管等部门的沟通协调，共同解决项目推进过程中存在的问题，尽可能压缩项目准备周期。在依法合规的前提下，重点围绕项目手续完善、产权证书办理、土地使用、PPP和特许经营协议签订、国有资产转让等，协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持，加快无异议函等相关手续办理，落实各项发行条件。
五、及时沟通反映，加快申报进度
对项目推进过程中遇到的重点难点问题，要及时与我委投资司沟通联系，反映项目情况和问题，协商确定合理的解决方案。在严格保证质量的前提下进一步优化工作流程、提高工作效率，及时向我委申报符合条件的项目。对各类申报项目，没有名额限制、地域区别，只要符合条件、质量过硬即可申报推荐。对中央企业跨地区项目，要及时受理涉及本地区资产的相关材料，出具专项意见。
六、用好回收资金，形成良性循环
对已发行基础设施REITs的项目，要加强回收资金使用情况的跟踪监督，定期调度回收资金是否及时使用、是否投入到原始权益人承诺的新项目建设，以及使用方式是否为资本金注入等情况，督导项目原始权益人切实履行承诺。对回收资金拟投入的新项目，协调加快前期工作和开工建设进度，尽快形成实物工作量。对原始权益人未按承诺将回收资金投入到相关项目的，要加强督促落实，要求整改，并及时向我委投资司反映有关情况。
七、鼓励先进典型，形成示范引领
鼓励结合本地区实际情况，借鉴先进地区经验，研究出台有针对性的支持措施，支持本地区企业积极参与基础设施REITs试点。对成功发行基础设施REITs的企业，研究在资金安排等方面给予优先支持，充分发挥示范引领作用。及时总结先进企业典型经验做法，鼓励相关企业学习借鉴，加强基础设施资产优化整合，推动更多符合条件的项目发行基础设施REITs。
编辑：小茉
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