中国银河证券双子星(融创 股票)

今年以来，房地产市场政策暖风频吹。面对这些积极信号，从普通购房者角度来看，信心仍显不足；从房企角度来看，紧箍圈有松动，要抓紧时间呼吸点新鲜空气。不过，由于目前出台政策的大多是非热点城市，区域性房企受益较为明显。在楼市复苏的关键时期，国内头部房企之一的融创，近期却爆出债务违约，而且情况似乎比想象中还要糟糕！融创难道要步恒大后尘了？

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自去年恒大爆雷之后，很多购房者和供应商一夜之间陷入焦虑，而“融创或将违约”的传言也不绝于耳。

5月12日，融创中国发布公告称，公司4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息，无法在相关的宽限期内进行利息偿还, 金额合计1.047亿美元（7.04亿人民币)。后续，公司将寻求相关债务的整体解决方案，以更好地保护所有利益相关方的利益。

这意味着，融创正式违约！

值得注意的是，国内房企还不上美元债的利息，就会触发债务违约的条例，债务人有权要求融创立即支付债券的本金和应计利息，即便这笔债券的本金可能还有好几年才到期。

4笔美元债利息中，有一笔利息支付已超过了宽限期30天，但是融创还不上，所以这有可能导致该票据持有人要求融创立即支付本金和应计利息足足7.416亿美元，相当于49.96亿人民币。而连利息都无力支付的融创又何来50亿，只能任由债务利息逾期了。

此外，据6月8日消息，继对“20融创01” 40亿元公司债展期之后，融创将再度对另一笔境内债券进行展期。融创将对6月13日到期的“16融创05”债券进行展期，目前正与债券持有人沟通展期方案。该笔债券发行总额23亿元，当前余额14.4亿元，期限六年，附第三年末、第五年末调整票面利率选择权及投资者回售选择权，当前票面利率为7%。

融创没钱了！？

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近些年，通过对资金杠杆的熟练使用和大胆的并购策略，融创的规模快速增长，并稳居行业前五。

在行业人士看来，融创在过去几年发展得太过激进。直到2021年上半年，依然大规模买地、并购。2020年，融创新增土地储备3276万平方米，旗下的土地储备总规模达到25772万平方米，成为行业新的“土地储备王”。进入2021年，在“集中供地”新政之下，融创依然在加仓，2021年上半年，融创新增权益土地储备建筑面积约1708万平方米。

据融创2021年中报，2021年上半年，融创实现营业收入958.2亿元，较上年同期增长23.9%。同时利润表现稳步上升，上半年实现毛利润199.8亿元，同比增长12.5%；实现净利润133亿元，同比增长13.6%。虽然利润率小幅下行，但在“三道红线”管控下，融创的债务指标持续优化。

但形势在2021年下半年急转直下。受严峻的行业环境影响，2021年融创核心净利润遭遇腰斩。

目前，融创2021年年报仍在"难产"中，股票仍在停牌中。3月28日晚，融创发布公告称，公司预期无法于2022年3月31日或之前刊发2021年未经审核年度业绩。而在另一则公告中，融创称，基于集团截至2021年末未经审核的数据，预计2021年公司拥有人应占的净利润较2020年下降约85%，核心净利润较2020年下降约50%。

根据融创中国此前披露的数据，2021年，融创中国累计实现合同销售金额约5973.6亿元，同比增长4%，累计合同销售面积约4141.8万平方米，合同销售均价约14420元/平方米。2021年，归属于公司的权益合同销售金额约3615.7亿元。以融创中国2021年的销售目标至少为6400亿元来计算，融创中国完成年度销售目标的93.33%。

负债方面， 2021年上半年融创中国的负债总额为9971.22亿元，负债率为82.72%。整个债务体系中，短期借款为主的负债共计7549.61亿元，而长期借款的债务共计2421.6亿元。

且存货规模不断增长，超过6000亿，占流动资产的比重接近七成，反映出融创库存较大、负债过多的现状。

今年1月中，融创称，2021年公司年底账面现金约1600亿元（含合联营公司账面现金），足以应对短期的到期债务和项目开发需求。

然而，孙宏斌误判了形势。他认为融创的债务状况相当稳定，但没想到行业的冬天不仅漫长，而且寒冷。一边是越来越难卖的房子，一边是无法续上的借款，两头一掐就把融创逼到了爆雷境地。

一头是卖不掉的房子。今年1-5月，融创中国累计实现合同销售金额约987.8亿元，同比减少59.16%；其中，4月份实现合同销售仅135.7亿元，同比减少75.21%，5月份实现合同销售约128.5亿元，同比减少81.85%。

融创在公告中称，自今年3月以来，作为融创“销售粮仓”的长三角区域、广州、西安等核心一二线城市，都受到了严重的疫情影响，使得现阶段面临着更大的流动性压力。

另一头是多种类的借款。境内债方面，融创的公司债和私募债加起来约9笔，债券的规模约129.66亿元，基本上是半年或一年付一次息；美元债方面，融创的美元债有12笔，当前存续的美元债规模约77.04亿美元（约520.08亿人民币）。

由于市场迟迟不见好转，融创从去年下半年开始通过不同的方式来改善现金流。今年1月，融创回复媒体时表示，自2021年10月以来，融创中国已通过股权配售、大股东借款、资产处置等多种渠道回笼资金约300亿元。有消息称，孙宏斌想过把融创服务卖掉，谈过好多家企业，最终还是没舍得降狠价出售。

今年的市场环境更加严峻，而融创今年至今的融资情况也一直未能得到明显改善。今年以来，融创已退出宁波、广州、中山等地的多个项目；近日有消息称，融创正在和几名潜在的买家洽谈出售位于深圳的冰雪文旅城项目51%股权的事项。如果这笔交易能谈成，对于缓解融创流动性问题将起到很大作用。

尽管孙宏斌也在收缩战线、处置资产、借钱给融创、尽全力回款，但从市场反馈看来，他还是低估了融创所面临的困难。

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今年以来，房地产政策暖风不断吹，行业信贷环境明显改善，并有近百个城市推出各项稳楼市措施。

梳理各地推出的调控松绑政策发现，除合理调整限购范围、提升公积金贷款额度等常规举措外，不少城市也创新性地聚焦多孩家庭购房等方面，以促进刚需和改善需求释放，激活楼市。与此同时，房贷利率的下降也降低了购房者的压力。据不完全统计，2022年以来已超过百城放松调控政策，政策频次超300次，5月政策优化次数超百次，创单月历史新高。

然而，疫情一定程度上也影响了购房者的信心；与此同时，人口多刚需大的城市，政策仍然死死的，不允许购买力释放。有网友认为，融创土地储备太多了，况且大多在主城区，往后的市场，主城区高昂的期房价格很难销售。

随着今年以来房地产市场的进一步下行，融创的现金流已经不容乐观。面对债务问题，融创引入了华利安诺基为财务顾问、盛德律师事务所为法律顾问，这可谓业内债务重组领域的“高配”组合。尤其是前者，被诸多房企视为求生之路的“救命稻草”。行业人士认为，只有通过债务重组争取时间、保证公司现阶段经营稳定，后续才能在市场恢复时贡献新增经营性现金流反哺公司，从根源上助力债务妥善解决。

融创方面称，它们不仅将协助融创制定债务重组计划，也可作为对外沟通的桥梁，在后续战投引入过程中发挥作用。

然而债务雷的传导性很强，必将导致融创的融资难上加难。与此同时，债务违约传导至销售端将会进一步影响销售回款，参考恒大的前车之鉴，出事之后，有的地区房产打5折也卖不动，购房者会害怕踩坑。未来几个月，融创还将有多笔债务到期或面临回售，留给融创的时间并不充裕。

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